21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者李莎 北京報道 8月，京滬房地產(chǎn)限購政策出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向，對于符合購房條件的家庭，北京五環(huán)外、上海外環(huán)外均不再限購。作為限購執(zhí)行最嚴(yán)格的城市，北京和上海限購政策的放松，意味著全國住房限購政策整體的淡出，又往前邁出重要一步。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

從2010年4月北京推出全國首個住房“限購令”開始，限購政策已走過15年。其間房地產(chǎn)市場風(fēng)云變幻，限購政策也經(jīng)歷了從收緊到放松，到再度收緊，再到逐步退出的階段。2022年開始，各地限購政策開始出現(xiàn)松動，2023年至今，核心城市密集放松限購乃至全面退出限購。經(jīng)過最新一輪的政策調(diào)整，仍部分執(zhí)行限購的僅北京、上海、深圳以及海南部分城市。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

在受訪專家看來，限購政策是我國房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，在特定時期起到了直接抑制投資投機(jī)購房需求的作用，穩(wěn)定了市場價格預(yù)期。但限購政策的嚴(yán)格執(zhí)行，也抑制了部分合理購房需求，如果過渡依賴限購政策，也可能會導(dǎo)致市場供需信號扭曲。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

受訪專家認(rèn)為，經(jīng)過近幾年政策優(yōu)化調(diào)整，當(dāng)前限購政策環(huán)境已處于最寬松時期，還在部分執(zhí)行限購的城市，短期內(nèi)完全退出限購或不太現(xiàn)實，京滬等城市仍需在滿足合理購房需求與防止炒作風(fēng)險之間尋求平衡，核心區(qū)域的限購或長期存在。未來若市場恢復(fù)不及預(yù)期，在社保年限、不限購?fù)鈬鷧^(qū)域范圍等方面或仍有調(diào)整空間，但也需要同降低首付比例、優(yōu)化房貸利率、建立長效機(jī)制等政策協(xié)同推進(jìn)。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

限購：從發(fā)展到退潮

2010年4月17日，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“國十條”），在“堅決抑制不合理住房需求”類目下，該通知明確，“地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)?！边@一表述為各地推行限購政策打開了政策窗口。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

緊接著，4月30日，《北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》出臺，提出“暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房”。自此，北京成為全國首個推行限購政策的城市。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

為進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，2011年1月26日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（即“新國八條”）出臺，進(jìn)一步提出，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。尚未采取住房限購措施的前述類型城市，要在當(dāng)年2月中旬之前，出臺住房限購實施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時出臺住房限購措施。其后限購政策轟轟烈烈地在各地推廣開來。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

中信證券梳理發(fā)現(xiàn)，“新國八條”出臺之后，全國范圍內(nèi)限購強(qiáng)度趨于最高值，有效遏制了房價過快上漲。2011年9月，全國商品房月度銷售金額出現(xiàn)同比負(fù)增長。2014年6月，房地產(chǎn)限購從呼和浩特開始有所調(diào)整，至2014年底，一線城市外的主要城市都出臺一系列優(yōu)化限購的手段，配合其他政策一起扭轉(zhuǎn)了行業(yè)基本面下行。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

2016年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱，房價大幅上漲，限購政策再度進(jìn)入從嚴(yán)執(zhí)行時期。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者回憶稱，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“房住不炒”后，限購政策進(jìn)入全面升級階段，其中2017年至2021年左右是最嚴(yán)格的時期，減少了市場投資投機(jī)炒作行為，為抑制短期市場過熱發(fā)揮作用。但與此同時，限購政策也限制了一些合理的購房需求。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

2022年開始，房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，鄭州、衢州、秦皇島、福州、東莞、廊坊、佛山等地開始放松或取消限購。相較2022年的“點上試探”，2023年開始，住房限購開始就進(jìn)入全面寬松期，各地多頻次、大力度對限購政策進(jìn)行放松。南京、鄭州、沈陽、合肥、成都、杭州、廣州等重點城市紛紛全面取消限購。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

中國社會科學(xué)院國家未來城市實驗室副主任、研究員王業(yè)強(qiáng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，中國房地產(chǎn)限購政策的調(diào)整，反映了調(diào)控思路從“短期行政干預(yù)”向“長效市場機(jī)制”的轉(zhuǎn)變。早期限購政策以抑制投機(jī)需求為主，而2023年后的調(diào)整更注重通過增加保障性租賃住房供給和優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來平衡市場。政策目標(biāo)從“控房價”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)預(yù)期”，更強(qiáng)調(diào)通過市場調(diào)節(jié)實現(xiàn)行業(yè)軟著陸。此外，在限購優(yōu)化策略上，各地基于對人口流動和庫存分化的精準(zhǔn)判斷放松限購，體現(xiàn)了調(diào)控從“一刀切”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)滴灌”。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

王業(yè)強(qiáng)表示，限購政策作為中國房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，具有特殊性，其誕生背景、實施機(jī)制及效果體現(xiàn)了鮮明的中國特色。限購政策通過戶籍、社保年限、家庭購房套數(shù)等行政手段直接約束購房資格，屬于對市場主體的資格管控。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

王業(yè)強(qiáng)指出，從短期效果看，限購政策直接抑制了投機(jī)需求，穩(wěn)定了市場價格預(yù)期；從長期影響看，限購政策推動需求回歸中間階層，同時倒逼調(diào)控政策工具的創(chuàng)新，但需平衡行政干預(yù)與市場規(guī)律的關(guān)系。作為行政手段，過度依賴限購可能導(dǎo)致市場供需信號扭曲，影響資源合理配置；不同城市執(zhí)行政策效果差異顯著，需配合土地供應(yīng)、財稅改革等綜合措施配套。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

京滬調(diào)整之后

2023年開始，限購政策在越來越多的城市退場，到2024年8月，僅北京、上海、廣州、深圳、天津和海南部分地區(qū)等還部分執(zhí)行限購。其中一線城市的政策變化尤其引人關(guān)注。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

2024年9月，中央政治局會議提出，“調(diào)整住房限購政策”。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

此后，廣州、天津全面放開限購，其他城市限購也有微調(diào)動作。但真正往前邁出標(biāo)志性一步的，是今年8月的北京和上海。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

8月8日，北京出臺重磅樓市新政，限購政策出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)向。政策落地后，符合購房條件的居民家庭，購買五環(huán)外新房、二手房均不再限購。即京籍居民家庭、在北京連續(xù)繳納社保或個稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。成年單身人士在京購房的，按照居民家庭執(zhí)行限購政策。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

8月25日，上海跟進(jìn)調(diào)減住房限購政策，明確符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭。成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京和上海分區(qū)域差異化調(diào)整限購政策，是基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性差異，相較于核心區(qū)域，外圍及郊區(qū)市場面臨的調(diào)整壓力更大，因而選擇基于各個區(qū)域分化的市場情況，推行更加精準(zhǔn)的政策調(diào)控，而不是完全放松。同時，設(shè)置社保門檻，也有職住平衡需求的考慮，保障在區(qū)域內(nèi)工作、有真實居住需求的家庭購房，避免政策過度寬松可能引發(fā)的市場虹吸效應(yīng)。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步指出，北京、上海選擇放松外圍區(qū)域限購而非全面取消，體現(xiàn)了當(dāng)前一線城市調(diào)控的精細(xì)化邏輯，其政策設(shè)計背后既有短期市場壓力下的現(xiàn)實考量，也有中長期城市發(fā)展的戰(zhàn)略布局。政策通過定向松綁加速遠(yuǎn)郊去化，同時保持核心區(qū)限購以穩(wěn)定房價預(yù)期。北京通過放松五環(huán)外限購，引導(dǎo)人口疏解至昌平科學(xué)城等產(chǎn)業(yè)新城，緩解中心城區(qū)擁堵問題；上海則借外環(huán)外限購優(yōu)化，推動“五大新城”建設(shè)，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與居住功能協(xié)同。保留核心區(qū)域限購可避免全面放開引發(fā)的投機(jī)回潮，同時通過社保年限篩選真實需求。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進(jìn)的概率也進(jìn)一步增強(qiáng)，有助于提振市場預(yù)期，促進(jìn)市場“止跌回穩(wěn)”。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

未來限購政策會否全面退出？王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，北京、上海、深圳和海南的限購政策未來是否完全退出，取決于不同城市的市場特征和政策調(diào)控目標(biāo)。京滬深均采取“核心區(qū)保留限購+外圍區(qū)放松”的漸進(jìn)策略。未來可能進(jìn)一步擴(kuò)大政策放松范圍，但核心區(qū)限購或長期存在，以控制房價波動和防止投機(jī)。海南則區(qū)域分化明顯，未來可能延續(xù)“核心區(qū)嚴(yán)控+旅游地產(chǎn)松綁”的分化策略，海口、三亞主城區(qū)仍執(zhí)行嚴(yán)格限購。但需要注意的是，各地限購政策調(diào)整均需要滿足一定前提條件，如一線城市需要考慮市場供需平衡、長效機(jī)制建立、金融風(fēng)險可控等問題。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，當(dāng)前限購已處于歷史最寬松階段，從目前的情況看，還執(zhí)行限購的城市短期內(nèi)完全退出限購也不太現(xiàn)實。未來限購政策如果繼續(xù)寬松，那么政策的制定也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，需要根據(jù)接下來市場情況來進(jìn)行調(diào)整。比如適當(dāng)縮短社保繳納門檻，而不是簡單的“一放了之”，通過這樣的方式篩選真實居住需求，在保障合理需求與防范風(fēng)險間尋找平衡。如果接下來市場和房價趨于穩(wěn)定，那么繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有政策即可，如果不穩(wěn)定，也要在降低首付門檻、優(yōu)化按揭貸款條件等方面進(jìn)行政策創(chuàng)新，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。B71即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com