2024年底開始的土地市場回暖仍在持續(xù)。
今年伊始，包括上海、北京在內(nèi)的多個城市均出現(xiàn)高溢價地塊，部分城市甚至出現(xiàn)地王。
回暖來自規(guī)則的改善、優(yōu)質(zhì)地塊的推出，更是銷售的改善，但也有專家提出，就目前整體而言，土地市場的回暖仍為點狀，隨著銷售端回穩(wěn)持續(xù)推進，土地市場有望迎來整體回溫。
杭州：維持近8年的地王紀錄，3個月時間兩度打破
浙江省杭州市是國內(nèi)土地市場最為活躍的城市之一，1月成交的9宗宅地，僅兩宗底價成交，其余皆溢價成交；保持近8年的宅地單價紀錄，3個月的時間兩度被打破，杭州宅地單價的天花板也被推向5萬元、6萬元。
1月24日，杭州市2025年的第三場宅地競買活動，3宗住宅地塊成交總額82.89億元，平均溢價率為52.68%。
其中，湖墅單元GS0201-R21-05地塊經(jīng)過220輪報價，濱江集團(002244.SZ)以54.56億元的總價競得，溢價率71.25%，成交樓板價為64834元/平方米，成為杭州名副其實的單價地王。
3個月的時間，保持近8年的杭州宅地樓板價紀錄兩度被打破。去年10月，四堡七堡單元JG1402-36地塊經(jīng)過77輪競價，綠城中國(03900.HK)以34.22億元的總價競得，溢價28.55%成交，成交樓板價50717元/平方米，打破自2026年創(chuàng)下的杭州宅地單價紀錄。
2016年3月23日，潮鳴艮山單元D4-01、05地塊經(jīng)過56輪競價，以37.35億元的總價成交，溢價109.38%，成交樓板價為45368元/平方米。此后幾年，杭州市宅地的最高單價始終維持在45000元/平方米上下，未能突破45368元的高位。
與此同時，杭州土地市場高溢價頻現(xiàn)。1月24日，下沙單元QT0102-33地塊經(jīng)過28輪競價，以20.13億元的總價成交，溢價率41.46%，競得人為綠城中國。
1月21日，杭州市2025年第二批宅地開拍。位于余杭區(qū)西站單元的西站新城單元YH080701-40地塊經(jīng)過32輪競價成交，溢價率25.5%，成交樓板價26101元/平方米，成為地塊所在云城板塊的單價地王。
1月14日，杭州首場宅地拍賣，兩宗地塊均高溢價成交。世紀城南單元XSCQ0403-26地塊經(jīng)76輪報價，由浙江中冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.92億元的總價競得，溢價率45.91%，樓面價33558元/平方米。北干西單元XSCQ1206-09地塊經(jīng)過108輪報價，由濱江集團以27.98億元總價競得，樓面價38859元/平方米，溢價率61.91%。
值得關(guān)注的是，久違土地市場的金地集團(600383.SH)重啟拿地的第一站選擇了杭州。一宗位于臨平老城區(qū)、容積率1.01的住宅用地經(jīng)過23輪競價，以1.8591億元的總價成交，溢價率31.01%。
上海：延續(xù)2024年的熱度
2025年，上海土地市場延續(xù)了上一年的熱度。2024年，上海土地市場走出獨立行情，高溢價地塊貫穿上海全年的土地競買活動，30%的最高溢價率被打破，還拍出了全國宅地單價地王。
1月24日，上海2025年首場土拍，松江區(qū)SJS30003單元01-18號地塊吸引4位競買人參與競拍，最終，保利發(fā)展(600048.SH)旗下的上海保利城市發(fā)展有限公司經(jīng)過51輪競價，以20.52億元的總價競得，溢價率27.93%，成交樓板價為29425元/平方米。
保利發(fā)展的對手包括廈門國貿(mào)房地產(chǎn)有限公司、招商蛇口(001979.SZ)以及象嶼地產(chǎn)集團有限公司。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，保利發(fā)展和招商蛇口是上海土地市場的?？?，拿地均比較積極，這說明頭部房企對上海樓市的信心，反過來高溢價也會對市場預期提供一定支撐。
前一次的土拍發(fā)生在2024年12月31日，7宗地塊成交總額為192.25億元。其中5宗溢價成交，且溢價率均超10%，其中徐匯龍華地塊宅地觸發(fā)中止價后溢價40%成交，該地塊是上海市實施“雙高雙競”交易規(guī)則以來，第二個觸發(fā)競“高品質(zhì)建設(shè)”指標的地塊。
對于2024年的上海土地市場，中指院分析師劉卓維表示，去年土拍市場發(fā)生了一些重大變化。一是，土拍規(guī)則迎來大調(diào)整。年初取消競拍限價，恢復“價高者得”的競拍規(guī)則；緊接著，為提高熱門地塊產(chǎn)品品質(zhì)，年中又出臺“雙高雙競”政策，帶動了今年土拍市場熱度回歸。
二是，高溢價地塊頻出。隨著土拍規(guī)則的調(diào)整，疊加新房市場信心回歸，各大房企參拍積極性得到提振，浦東新楊思地塊、靜安區(qū)曹家渡地塊、徐匯斜土路地塊、徐匯龍華地塊等一眾高溢價地塊頻現(xiàn)，甚至突破全國單價紀錄，以及上海市溢價率紀錄。
三是，參拍房企中出現(xiàn)一些新的面孔。隨著市場熱度回歸，民企重回土拍市場，更有一些新面孔看多上海，亮相上海土地市場，北京城建、山東鐵投等外地國企入駐上海決心強烈，貝殼首次布局一線城市，成功拿下奉賢新城地塊。
開年多城出現(xiàn)溢價成交地塊
除了土拍活躍度最高的上海、杭州之外，記者注意到，2025年開年，已有多地涌現(xiàn)高溢價地塊。
1月24日，河南通派房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)過39輪競價，以3.94億元的價格，競得鄭州市一宗編號為鄭政出〔2024〕34號(網(wǎng))的住宅地塊，溢價23.91%。
1月23日，江蘇省南京市編號為NO.2024G96的南京市鼓樓區(qū)熱河南路街道察哈爾路以南、熱河南路以東地塊，經(jīng)過19輪競價成交，溢價率16.24%，樓面價29195元/平方米。
1月16日，廣東省深圳迎來2025年首宗涉宅用地出讓，位于龍崗區(qū)龍城街道的G01045-0200地塊吸引了8家房企參與競價。經(jīng)過246輪競價后，由中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司以30.65億元競得，成交樓面價29611元/平方米，溢價率70.4%。
1月2日，北京今年首場宅地競拍中，華潤置地開發(fā)(北京)有限公司、中鐵置業(yè)集團北京有限公司和招商局地產(chǎn)(北京)有限公司聯(lián)合體以91.52億元的總價競得北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項目二期(剩余用地)HD00-0803-0029地塊，溢價率17.33%。同一日，建發(fā)國際集團(01908.HK)旗下的濟南兆瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以90.404億元的總價競得北京市海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項目二期(剩余用地)HD00-0803-0030地塊，溢價率25.04%。
專家：土地市場點狀回暖，三線城市初現(xiàn)回暖
土地市場的回暖并非一時，也并非僅限于一二線城市，但土地市場整體熱度仍然偏低，更多是點狀回暖。對于回暖的原因，除了土地供地回歸市場化、多地推出更多優(yōu)質(zhì)地塊外，銷售的改善也是不可或缺的原因。
年底，市場出現(xiàn)積極信號?？硕鹧芯恐行谋硎?，去年12月，在諸多核心城市供地以及市場止跌回穩(wěn)的帶動下，土地市場迎來慣性“翹尾”，部分城市核心地塊溢價高企，民企投資也在逐步恢復，呈現(xiàn)出企穩(wěn)的信號。
不僅僅是觀感，克而瑞將成交溢價率超過20%的地塊按月統(tǒng)計，可以看出去年11月、12月確實出現(xiàn)了更多溢價率超過20%的地塊。
地王為何頻現(xiàn)？廣發(fā)證券在研究報告中分析，這背后，是核心城市供地思路的積極轉(zhuǎn)變。具體而言，開始于2021年兩集中時期的限地價、限房價規(guī)則陸續(xù)取消，定價權(quán)交還市場，核心城市核心地塊原本被規(guī)則限制的價值空間得以釋放。
廣發(fā)證券認為，稀缺地塊的供應(yīng)本身也加大了房企的土拍熱情，一線地王地塊區(qū)位核心且利潤率相對豐厚，參考2024年末周邊樓盤售價，地王平均總成本毛利率為32.5%；各地規(guī)劃限制放寬，陽臺、架空走廊等不計容面積增多，新規(guī)下的產(chǎn)品力顯著提升，加強地塊吸引力。
中信建投在其去年12月的報告中將回暖歸功于銷售的改善：房地產(chǎn)銷售改善勢頭的持續(xù)，帶動了行業(yè)投資端中土地市場的率先回暖，房企優(yōu)先加大對核心城市的投資力度。
回暖不限于高能級城市。2024年三線城市成交初現(xiàn)回暖，華福證券分析師陳立在報告中表示，三線城市土地市場供給出清更為明顯，在本輪市場周期中率先復蘇；相較于一二線，三線城市土地價格有顯著調(diào)整，促使市場出現(xiàn)以價換量情況。陳立同時表示，部分三線城市存在較多城投托底行為，或?qū)?shù)據(jù)層面有一定支撐。
陳立稱，土地供給層面，三線城市小體量城市率先回暖，算術(shù)平均法下三線城市住宅類用地供給同比增加6.3%；土地成交層面，三線城市小體量城市成交增速同樣率先回暖，2024年整體法和算術(shù)平均法下三線城市住宅類用地供給同比分別下降6.9%和增加12.6%。
就整體而言，克而瑞表示，2024年整體土地市場顯然并未全面回溫，但是20%以上溢價率的地塊占比明顯增加。市場的熱度實際上依然只集中于幾個核心城市例如杭州、深圳、上海等，這些城市的2024年含宅地塊的整體成交溢價率和高溢價地塊占比都表現(xiàn)較為出色。
數(shù)據(jù)方面，中泰證券的報告顯示，2024年，全國土地出讓面積為186706萬平方米，同比下降16.1%，土地出讓金為37350億元，同比下降21.5%。該降幅較2023年有所擴大，2023年降幅為14%。
華福證券的報告顯示，2024年百城宅地供應(yīng)建面4.5億平方米，同比降低26.8%，降幅較2023年擴大5.8個百分點。分城市能級，一二線城市住宅類用地供給持續(xù)下降，算術(shù)平均法下三線城市住宅類用地供給同比增加6.3%。
陳立表示，本輪房地產(chǎn)市場復蘇中，通過房價企穩(wěn)帶動的房企拿地復蘇，將領(lǐng)先于銷售回暖、進一步向開工傳遞，土地市場持續(xù)改善，是本輪市場復蘇的前提。目前土地市場仍處于整體熱度偏低、區(qū)域邊際回暖的狀態(tài)，伴隨銷售端回穩(wěn)持續(xù)推進，有望迎來土地市場整體回溫。
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