21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道
當(dāng)前，正值樓市傳統(tǒng)“小陽春”，一線城市房地產(chǎn)市場回暖特征日漸明顯。
近日，北京多個(gè)新房項(xiàng)目集中開盤，銷售表現(xiàn)亮眼，釋放了積極的市場信號。3月21日至23日，和樾玉鳴、和樾望雲(yún)、城建·國譽(yù)頌、建發(fā)金茂·觀宸陸續(xù)開盤，綜合公開信息，開盤當(dāng)日4個(gè)項(xiàng)目銷售額合計(jì)約185億元，其中前兩個(gè)項(xiàng)目開盤當(dāng)日總成交金額152億元。
在高熱度樓盤銷售帶動下，Wind數(shù)據(jù)顯示，3月1-24日，北京商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)為3416套，較2月全月增加48.8%。同期二手房網(wǎng)簽13675套，較2月全月增長15%。距離月底還有一周時(shí)間，預(yù)計(jì)3月新房、二手房成交量大概率將實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增長。
不只是北京，3月以來，上海、廣州和深圳的房地產(chǎn)市場成交也明顯轉(zhuǎn)暖。去年10月以來，一線城市房價(jià)逐漸企穩(wěn)，去年12月開始一線城市新房價(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲，二手房價(jià)格除2月出現(xiàn)季節(jié)性回調(diào)外，此前也連續(xù)4個(gè)月上漲。
在受訪專家看來，近期一線城市市場成交環(huán)同比均增長，整體來看市場出現(xiàn)“小陽春”，二手房市場表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)于新房市場。但銷售增長背后，城市不同項(xiàng)目、不同板塊間的分化特征仍然明顯，“以價(jià)換量”仍是二手房市場主流。未來，隨著高品質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)增加及置業(yè)成本逐步降低，短期市場成交活躍度有望延續(xù)，但市場實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”仍需政策繼續(xù)發(fā)力以及經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇。北上深限制性政策仍有優(yōu)化空間，預(yù)計(jì)政策將根據(jù)市場變化進(jìn)行靈活調(diào)整。
3月23日，在中國發(fā)展高層論壇2025年年會上，中央財(cái)經(jīng)委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀表示，去年四季度以來，房地產(chǎn)市場交易和價(jià)格出現(xiàn)積極變化，?線城市回暖態(tài)勢?較明顯。“我們將繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期持續(xù)健康發(fā)展?！?span style="display:none">oYr即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com
3月，正值樓市傳統(tǒng)“小陽春”，很多開發(fā)商選擇在這段時(shí)間開盤，期望借市場熱度，提升銷量、回籠資金。
據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3月前25日，北京共有12個(gè)普通住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證，1月和2月，取得預(yù)售證的項(xiàng)目分別是4個(gè)和1個(gè)。最近這一周，新開盤的和樾玉鳴、和樾望雲(yún)、城建·國譽(yù)頌、建發(fā)金茂·觀宸開盤成績亮眼。
3月21日晚間，海淀功德寺板塊的和樾玉鳴、和樾望雲(yún)開盤，當(dāng)日兩個(gè)項(xiàng)目售出1000余套，總成交金額152億元。緊接著，3月22日，位于通州的北京城建·國譽(yù)頌開盤，當(dāng)日售出約211套房源，攬金逾10.58億元。3月23日，地處新宮板塊的建發(fā)金茂·觀宸開盤，當(dāng)日銷售超22億元。
在熱銷項(xiàng)目拉動下，3月以來北京新房成交明顯上漲。Wind數(shù)據(jù)顯示，3月1-24日，北京商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)為3416套，較2月全月增加48.8%，較去年同期增加48.1%。去年3月，北京商品住宅網(wǎng)簽量為3557套。
二手房市場成交回暖同樣明顯。日前，在豐臺區(qū)一家中介機(jī)構(gòu)門店，記者碰到了剛帶看回來的中介張虹（化名）。張虹表示，最近周邊區(qū)域成交量增長明顯，她重點(diǎn)帶看的社區(qū)3月前23日已成交22套，高于今年1月和2月整月水平。今年前兩個(gè)月，張虹一共賣出去2套房子，3月至今，她已促成了2單交易。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)，3月1—24日，北京二手房網(wǎng)簽13675套，較2月全月增長15%，較去年同期增長39.2%。去年3月，北京二手房網(wǎng)簽14280套。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，3月至今北京新房、二手房成交量均已高于2月全月，距離月底還有一周時(shí)間，3月全月新房、二手房成交大概率將實(shí)現(xiàn)環(huán)同比雙增長。這意味著，從數(shù)據(jù)以及整體市場層面來看，北京都出現(xiàn)了明顯的“小陽春”征兆。
但具體到北京市場內(nèi)部，郭毅認(rèn)為，不管是新房還是二手房，板塊之間、不同產(chǎn)品之間的分化現(xiàn)象都客觀存在，市場上既有一些熱銷項(xiàng)目拉升全月市場成交總量，同時(shí)也存在滯銷、降價(jià)的現(xiàn)象。
整體來看，郭毅認(rèn)為，3月以來，北京樓市呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的格局，既有一些新房項(xiàng)目繼續(xù)打折促銷、新掛牌二手房源給出更優(yōu)惠的價(jià)格來促進(jìn)成交，同時(shí)也有個(gè)別項(xiàng)目小幅調(diào)整價(jià)格、收回折扣，部分二手房業(yè)主還存在堅(jiān)持原有報(bào)價(jià)，甚至在議價(jià)過程中微漲價(jià)格的情況。另外，不同區(qū)域板塊和項(xiàng)目資質(zhì)條件不同，也會產(chǎn)生不一樣的價(jià)格走勢，很難一概而論。
正在北京換房的孟晨（化名）最近發(fā)現(xiàn)目標(biāo)二手房源的議價(jià)空間在壓縮。孟晨向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，他們一家從去年年中開始看房，準(zhǔn)備從回龍觀換到北苑北。
“我們?nèi)ツ昴甑踪u掉房子之后本來想直接置換，后面發(fā)現(xiàn)部分業(yè)主心理預(yù)期比較高，不好談價(jià)，我們又租了一年的房子，準(zhǔn)備慢慢看?！泵铣勘硎?，最近他們關(guān)注的北苑北新掛牌房源價(jià)格比去年年中高一些，還想觀望一段時(shí)間再入場。
“我覺得‘小陽春’是有的，但這并不代表市場完全實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)，也不代表房價(jià)真正實(shí)現(xiàn)了止跌回穩(wěn)?！惫惚硎荆?dāng)下北京市場已走在逐漸企穩(wěn)的軌跡上，但樓市真正修復(fù)需要一個(gè)過程，應(yīng)給予市場更多的時(shí)間和信心。
郭毅表示，要真正實(shí)現(xiàn)北京樓市的止跌回穩(wěn)，或仍需更大力度的寬松政策支持，著力夯實(shí)市場信心、激活觀望需求的同時(shí)，進(jìn)一步打通市場交易鏈條。未來北京的調(diào)控政策還有進(jìn)一步優(yōu)化寬松的空間，而是否要進(jìn)一步加大政策支持力度，關(guān)鍵得看具體的市場情況。
不只是北京，3月以來其他一線城市也出現(xiàn)成交明顯增加的情況。
Wind數(shù)據(jù)顯示，3月1—24日，上海、廣州、深圳商品住宅成交套數(shù)（廣州為網(wǎng)簽套數(shù)，下同）分別為7288套、4659套和2157套，均已超過2月整月水平和去年同期。去年3月全月，上海、廣州、深圳的商品住宅成交套數(shù)分別為9440套、4830套和2245套。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從當(dāng)前市場表現(xiàn)來看，一線城市新房、二手房成交環(huán)同比均增長，二手房市場表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)于新房市場，但城市內(nèi)部板塊之間分化行情延續(xù)，目前“以價(jià)換量”仍是二手房市場主流。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)過程中，一線城市具有標(biāo)桿性、示范性，3月以來一線城市的市場指標(biāo)好于市場預(yù)期，好于去年同期，也好于全國其他城市，背后反映的邏輯是基本面更好的城市，樓市表現(xiàn)更加積極。
曹晶晶表示，政策支持是促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)的最主要因素，去年“9·26”一攬子政策落地后，一線城市樓市政策環(huán)境已處于近年最寬松水平，為居民購房創(chuàng)造了有利條件。同時(shí)，在市場環(huán)境改善和土地市場回暖影響下，購房者對市場的信心以及房價(jià)企穩(wěn)預(yù)期有所增強(qiáng)，加上高品質(zhì)項(xiàng)目供給增加及傳統(tǒng)營銷季推動，有效帶動了住房需求釋放。
在房價(jià)方面，去年10月以來一線城市房價(jià)逐漸企穩(wěn)，去年12月開始一線城市新房價(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲，今年2月新房價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月相同；去年10月開始，一線城市二手房價(jià)格連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲，今年2月價(jià)格由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2月一線城市二手房市場受春節(jié)等因素影響，房價(jià)出現(xiàn)暫時(shí)性調(diào)整，這并不能代表未來趨勢，3月價(jià)格或?qū)⒃俅无D(zhuǎn)漲。不僅如此，今年上半年一線城市乃至其他部分重點(diǎn)城市的二手房價(jià)格，有望率先迎來同比正增長的拐點(diǎn)。當(dāng)前，新房價(jià)格表現(xiàn)相對積極，后續(xù)這一態(tài)勢有望進(jìn)一步延續(xù)，市場回穩(wěn)表現(xiàn)或更加明顯，為其他城市帶來更好的示范效應(yīng)。
曹晶晶則認(rèn)為，今年以來，一線城市新房價(jià)格在改善型樓盤入市帶動下呈結(jié)構(gòu)性上漲。隨著高品質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)增加以及核心區(qū)域改善型樓盤入市增加，預(yù)計(jì)一線城市新房價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)維持結(jié)構(gòu)性上行；二手房方面，3月是市場成交旺季，子女教育需求釋放疊加部分業(yè)主預(yù)期改善，二手房成交量有望保持高位，價(jià)格短期預(yù)計(jì)小幅波動調(diào)整。
曹晶晶指出，2024年四季度以來，一線城市新建商品住宅、二手房成交量同比已連續(xù)2個(gè)季度保持增長，整體市場修復(fù)態(tài)勢較明顯。隨著高品質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)增加及置業(yè)成本逐步降低，短期市場成交活躍度有望延續(xù)，但市場實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”仍需政策發(fā)力和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，北上深限制性政策仍有優(yōu)化空間，預(yù)計(jì)政策將會根據(jù)市場變化進(jìn)行靈活調(diào)整。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來，從市場表現(xiàn)出發(fā)，未來一線城市政策調(diào)整優(yōu)化與其他城市應(yīng)有所區(qū)別：對于市場表現(xiàn)較好的區(qū)域，保持原有政策力度即可；對于局部存在庫存去化壓力的區(qū)域，未來或進(jìn)一步推出差別化支持政策。
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