對國人而言，房子不僅是一個物理空間，更是穩(wěn)定生活與美好未來的寄托。因此，每逢節(jié)假日，看房、買房成了很多人的“例牌菜”。
今年“五一”小長假，有購房意向的消費(fèi)者有新的“功課”要做。5月1日，由住建部發(fā)布的國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》（以下簡稱“新《規(guī)范》”）正式實(shí)施，“好房子”有了明確的指標(biāo)和底線。新《規(guī)范》的落地實(shí)施，將對新房和二手房的價值評估產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響?！昂梅孔印钡木唧w指標(biāo)、未來怎樣的房子更有價值、如何選房子等問題，是新“國標(biāo)”下消費(fèi)者需要重點(diǎn)關(guān)注、考慮的內(nèi)容。
“好房子”的硬指標(biāo)
當(dāng)下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場正從“增量時代”步入“存量時代”，住房需求也從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”。這是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷20多年快速發(fā)展后的必然趨勢，也是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新起點(diǎn)。
近兩年，圍繞“好房子”的呼聲和討論愈發(fā)熱烈。今年全國兩會期間，《政府工作報告》首次提到“好房子”，4月25日舉行的中共中央政治局會議也首次提出“加大高品質(zhì)住房供給”。新《規(guī)范》則從安全、舒適、綠色、智慧四個維度，以及層高、隔音效果、智能化、適老化設(shè)施等多個方面，對住宅進(jìn)行了全面規(guī)范，讓“好房子”有了明確且可操作的指標(biāo)，2025年因此被稱為“好房子”元年。
具體來說，新《規(guī)范》要求，新建住宅建筑層高不低于3米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不低于2.6米。四層及以上或最高層樓面距地面高度超過9米的住宅，每單元至少配1臺電梯；12層及以上或最高層樓面距地面高度超過33米的住宅，每單元至少配2臺電梯。此外，墻體和樓板隔聲性能提升為“不大于65分貝”，以有效減少鄰里噪聲干擾。
新《規(guī)范》也對適老化和智能化建設(shè)提出要求。如每個單元至少應(yīng)要1個無障礙公共出入口；戶門、臥室門、衛(wèi)生間門通行凈寬分別提升至不窄于0.9米、0.8米和0.7米，衛(wèi)生間裝扶手或預(yù)留安裝條件，方便攙扶老人進(jìn)出或坐輪椅進(jìn)出；公共移動通信信號要覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)，要求住宅配備智能家居系統(tǒng)等。
《消費(fèi)者報道》記者注意到，與2011年發(fā)布的《住宅設(shè)計規(guī)范》相比，新《規(guī)范》在上述四個維度均提出了更高的要求，推動住宅從單純的居住空間向高品質(zhì)生活空間轉(zhuǎn)變。這將重塑房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈競爭格局，帶動行業(yè)從“拼規(guī)模、拼速度”轉(zhuǎn)向“拼品質(zhì)、拼服務(wù)”。
眼下，“好房子”建設(shè)已成為部分房企的目標(biāo)。如越秀地產(chǎn)于今年3月提出“品質(zhì)、溫度、智慧、成長”的“4×4好產(chǎn)品理念”，涵蓋設(shè)計、質(zhì)量、功能、綠色科技、人文關(guān)懷和社區(qū)服務(wù)等方面。龍湖集團(tuán)2024年就在上海市、合肥市等多地打造了多個超低能耗建筑項目。以其合肥某項目為例，項目采用被動節(jié)能、主動節(jié)能等設(shè)計降低了建筑能耗，實(shí)現(xiàn)健康、綠色的建造目標(biāo)。
不同開發(fā)商對“好房子”的側(cè)重點(diǎn)有明顯差異，也有不少房企開始在得房率上“卷”產(chǎn)品力。此前，起碼20%的高公攤比例一直讓消費(fèi)者“有苦難言”，但近兩年100%甚至更高得房率開始出現(xiàn)在新推房源中。以廣州樓市的新項目為例，2024年底開盤的南沙招商林嶼境得房率達(dá)到140%，今年3月“上新”的珠江·天河都薈得房率為120%。
一直以來，高公攤面積、鄰里噪音、衛(wèi)生間串味、墻體滲漏和開裂等問題，是降低家居生活幸福感乃至引起鄰里矛盾的主要原因，新《規(guī)范》為解決這些問題提供了明確的指標(biāo)和指引。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新《規(guī)范》將激發(fā)人們改善住房的愿望，促進(jìn)換房需求?！靶隆兑?guī)范》發(fā)布后，相當(dāng)于把住房消費(fèi)的底線標(biāo)準(zhǔn)拉高了，標(biāo)準(zhǔn)更高的產(chǎn)品供給會產(chǎn)生示范效應(yīng)，從而帶動換房需求。同時，這也會讓市場上的產(chǎn)品供給更加多元多樣，可供選擇余地更大?！?span style="display:none">MxU即熱新聞——關(guān)注每天科技社會生活新變化gihot.com
新《規(guī)范》下如何選房
據(jù)中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，今年4月1日-4月27日，廣州開發(fā)商紛紛把原計劃“五一”推售的營銷活動提前了，預(yù)計推貨量達(dá)2252套，同比增幅超121%，全市累計有16個項目計劃在“五一”前“搶跑”入市。
這透露了房企對廣州市場的重視和期待，也顯示了其搶占市場份額的迫切。廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對《消費(fèi)者報道》記者稱，4月份成交情況不算太理想，短期內(nèi)市場上的觀望情緒還比較濃。
據(jù)悉，新《規(guī)范》公布后，市場上也出現(xiàn)了一些擔(dān)憂的聲音：意向購房者擔(dān)心新房價格會上漲，二手房業(yè)主則擔(dān)心二手房價格會受到?jīng)_擊，尤其是那些不符合新《規(guī)范》的二手住宅。
但在黃韜看來，房子的價格是地段、設(shè)計、配套、物業(yè)管理等多方面綜合價值的體現(xiàn)，新《規(guī)范》并非唯一重要的價值標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)指標(biāo)也并不是“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，而是未來住宅發(fā)展的基本要求、“標(biāo)配”?！半S著科技進(jìn)步、材料更新等多方面因素的推動，建造高品質(zhì)的住宅是未來發(fā)展的必然方向?！?
在新《規(guī)范》出臺之前，市面上已有部分符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，如廣州的部分豪宅項目。在新《規(guī)范》及部分城市已經(jīng)發(fā)布的“好房子”建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的推動下，預(yù)計未來幾年“好房子”會放量入市。
黃韜認(rèn)為，新《規(guī)范》只是為“好房子”劃定了底線，所謂的好房子更應(yīng)該從不同層面購房者的角度去衡量，要能解決購房者的真正痛點(diǎn)，即不僅要買得起，還要住得舒心。“選擇適合自己的房子就行了，沒必要追求所謂的‘高大上’?！秉S韜建議道。
住房需求的多層次、多樣化，也決定了房地產(chǎn)市場并不會因新《規(guī)范》的出臺而出現(xiàn)簡單的兩極分化。例如，剛需購房者或更關(guān)注價格和基本功能，改善型購房者則更注重品質(zhì)和配套。反映在二手房市場，層高不足、無電梯、得房率低的“老破小”或面臨貶值壓力，但學(xué)區(qū)房、地鐵房等具有特殊屬性的二手房房源，其價格抗壓性和需求剛性仍然強(qiáng)勁。
部分二手房還有望通過城市更新改造獲得“新生”。今年3月，住建部表示，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都將納入城市更新的改造范圍。同策研究院認(rèn)為，這意味著2000年以前的二手房通過城市更新項目的改造向好房子的標(biāo)準(zhǔn)靠攏，如加裝電梯、適老化改造、安全提升等。對二手房做二次改造，能讓部分二手房具備好房子的部分品質(zhì)，提升了產(chǎn)品價值的同時一定程度上拉回部分市場需求。因此，好房子標(biāo)準(zhǔn)的落地對二手房亦有積極影響。
可以預(yù)見，在新《規(guī)范》的標(biāo)準(zhǔn)下，眾多房企開始更加注重產(chǎn)品力，普通消費(fèi)者將在這輪結(jié)構(gòu)性周期里擁有更多選擇權(quán)和議價權(quán)，從而更好地滿足自身需求。未來，購房友好時代即將來臨。
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