又到一年一度兩會時間，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是外界關(guān)注重點，2025年市場怎么走？會有哪些變化？又會有哪些期待？
方向或許藏在《政府工作報告》中。
3月5日，十四屆全國人大三次會議在人民大會堂開幕，備受關(guān)注的《政府工作報告》也正式發(fā)布?！墩ぷ鲌蟾妗分赋觯?025年要有效防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線。更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，堅持在發(fā)展中逐步化解風(fēng)險，努力實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全的良性互動。
持續(xù)推進止跌回穩(wěn)
這一大方向下，2025年仍要持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。具體包括：
一、因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；
二、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)；
三、盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)；
四、拓寬保障性住房再貸款使用范圍；
五、發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險；
六、有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；
七、適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
整體來看，《政府工作報告》對房地產(chǎn)著墨頗多，尤其體現(xiàn)在短期行業(yè)去風(fēng)險、長期推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的思路，通過寬松的貨幣政策以及更積極有為的宏觀政策，來化解行業(yè)債務(wù)風(fēng)險、構(gòu)建雙軌制住房體系、釋放改善性需求，并充分落實新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以推動行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展過渡。
58安居客研究院院長張波稱，《政府工作報告》中多次提及行業(yè)風(fēng)險問題，并強調(diào)了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制和“保交房”工作。以此來看，2025年依然是行業(yè)去風(fēng)險的重要年份，通過白名單項目融資，推動房企轉(zhuǎn)向合規(guī)融資和精細化運營，促進房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展過渡；通過整合地方治理資源、優(yōu)化資金配置效率、盤活土地存量資產(chǎn)，構(gòu)建了“人、錢、地”協(xié)同發(fā)力的政策框架。
“其核心價值在于以項目為單元化解風(fēng)險，壓實各方責(zé)任，既保障了購房者權(quán)益，也為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了制度保障”。
去年，相關(guān)部門積極推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，下調(diào)住房貸款利率和首付比例，居民存量房貸利息年支出減少約1500億元，降低交易環(huán)節(jié)稅費水平，扎實推進保交房工作。
政策支持下，2024年中國房地產(chǎn)市場雖延續(xù)筑底調(diào)整的態(tài)勢，但四季度企業(yè)銷售翹尾回升。第三方咨詢機構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度百強房企銷售操盤金額同比轉(zhuǎn)正，微增0.2%，企業(yè)銷售表現(xiàn)明顯優(yōu)于前三季度。
2024年12月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4513.9億元，環(huán)比增長24.2%，同比持平。累計業(yè)績來看，1月至12月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額38840.2億元，同比降低28.1%，降幅較11月收窄近2.6個百分點。
春節(jié)后的土拍市場也出現(xiàn)“暖意”。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，從房地產(chǎn)市場來看，2025年開年，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度不減，房企參拍積極性提升，補倉意愿增強。隨著核心城市樓市交易及土地市場回暖，疊加政策支持及傳統(tǒng)營銷季推動，3月房地產(chǎn)市場有望延續(xù)回穩(wěn)態(tài)勢，核心城市或出現(xiàn)“小陽春”行情。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，目前各地土地庫存比較大，去化周期遠超過房屋，這是制約房地產(chǎn)價格穩(wěn)定、止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，但各地基于財政考慮供地的積極性很強。因此會議提出合理控制新增供地，意味著短期內(nèi)要控制供地，緩解供求矛盾，引導(dǎo)市場預(yù)期，穩(wěn)定了再謀求未來發(fā)展。
他強調(diào)，《政府工作報告》中還提到了優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和用地方式，意味著城市空間不能再外延式擴張，導(dǎo)致地方財政和債務(wù)壓力大，而要轉(zhuǎn)向集約化、緊湊型、功能互補、產(chǎn)城融合，用地方式要基于人口形勢、產(chǎn)業(yè)需求等向存量轉(zhuǎn)變，向功能復(fù)合轉(zhuǎn)變。
重點有這些
另外，此次還提出要提高地方自主權(quán)，收購存量房，在李宇嘉看來這是一項重大突破。
他說當(dāng)前房地產(chǎn)市場不僅土地庫存大，房屋庫存也大，特別是2022年之前出讓的地塊建設(shè)的房屋，位置、戶型、配套均與當(dāng)前需求不符合。
近期，土地收儲雖獲得了進展，但由于房屋收儲提出得早，進展不明顯，主要原因是要求各地要有2家國企來承擔(dān)，堅持市場化、法制化、資金平衡的原則，按照“白菜價”來收購，即土地劃撥成本+建安+5%的利潤等等，這導(dǎo)致收購很難推進，“此次明確，主體、用途、價格地方可以自主，意味著2025年存量房收購將加速，這對于解決庫存去化、穩(wěn)定房屋價格，進而穩(wěn)定市場預(yù)期，實現(xiàn)止跌回穩(wěn)具有重要的意義”。
至于資金，李宇嘉認為今年專項債、再貸款、專項借款在收購存量做保障房、收儲土地、城中村等方面的使用規(guī)模會提高，嚴(yán)格界定資金在單個項目上的平衡，將轉(zhuǎn)向更大范圍的統(tǒng)籌平衡。
例如全市統(tǒng)一平衡，中長期再平衡，或者調(diào)入其他資金來確保平衡，這在收儲土地上已開始實施，預(yù)計在收儲房屋、城中村改造上也將全面實施。另外，收回來的房源將用作安置房、人才房、保障房等，解決城中村安置歷史遺留問題，保障房籌集等，從而也能撬動城中村改造項目。
值得一提的是，今日，國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在十四屆全國人大三次會議首場“部長通道”上表示，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制目前審批貸款超過6萬億元，涉及已經(jīng)交付和正在建設(shè)的住房超過1500萬套。
李云澤說今年重點抓兩方面的工作，一是支持穩(wěn)樓市，持續(xù)推動融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效，拉長白名單，讓更多符合條件的項目拿到貸款，堅決做好保交房工作；二是配合促轉(zhuǎn)型，抓緊研究制定配套融資制度，支持房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
“好房子”則是首次被寫入《政府工作報告》。2023年6月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在中國城市高質(zhì)量發(fā)展論壇上首次提出了“好房子”的概念，此后住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合多部門修訂《住宅項目規(guī)范》，對房屋質(zhì)量、層高、隔音、采光等指標(biāo)提出更高要求。
上海市中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦稱，以前解決居民有沒有住房的事情，但是現(xiàn)在改善需求占到重要比例，今后要解決的是“好不好”的問題，提升開發(fā)商建造理念，比如提升建造過程中的建設(shè)指標(biāo)和質(zhì)量，但要降低能耗等等，對居民來說可以獲得更舒適的居住空間。
“北京已經(jīng)出臺了相關(guān)的文件，給其他城市很好引領(lǐng)，預(yù)計今年很多城市會積極跟進，出臺符合自身情況的‘好房子’標(biāo)準(zhǔn)”。
張波也指出，本次強調(diào)了有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從目前來看建設(shè)過程中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)這兩年已不斷出臺，下一步結(jié)合安全、舒適、綠色、智慧，會有更多地方性細化準(zhǔn)則出臺，以更好適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要。
“‘好房子’將是2025年的關(guān)鍵詞，關(guān)注如何更好提升房屋品質(zhì)，從規(guī)劃側(cè)就做好人群需求挖掘和匹配，存量房關(guān)注老舊小區(qū)的升級改造，真正把綠色、低碳、智能、安全落實到房屋全生命周期的管理之中”。
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文章來源：國際金融報
本文鏈接：http://jphkf.cn/news-4-3415-0.html“好房子”要來了！2025年房地產(chǎn)市場變化趨勢 這些值得關(guān)注
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