▲近段時(shí)間以來(lái)，多地物業(yè)費(fèi)下調(diào)，受到廣泛關(guān)注。圖/IC photo
物業(yè)費(fèi)下調(diào)，已經(jīng)形成趨勢(shì)？據(jù)《中國(guó)新聞周刊》報(bào)道，全國(guó)近百個(gè)住宅小區(qū)正在同步上演相似的劇情：一些城市的物業(yè)費(fèi)正在經(jīng)歷少則10%、多則50%的下降。專業(yè)人士稱，物業(yè)管理行業(yè)的底層邏輯正被重塑。
過(guò)去很多年里，小區(qū)物業(yè)費(fèi)只漲不降似乎成了常態(tài)。但很顯然，情況正在起變化。央視新聞前不久就報(bào)道，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，武漢市已有超40個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司宣布下調(diào)物業(yè)費(fèi)，平均降價(jià)幅度超過(guò)20%。此外，還有包括青島、重慶等多個(gè)城市百余個(gè)項(xiàng)目也實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)的下調(diào)，降幅普遍在10%到35%之間。
多地物業(yè)費(fèi)“跳水”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期的伴生情形，也是物業(yè)管理行業(yè)回歸本質(zhì)的重要契機(jī)。
過(guò)去20年，物業(yè)管理行業(yè)依托房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)。但伴隨高速增長(zhǎng)而至的，還有很多實(shí)實(shí)在在的問(wèn)題。多年來(lái)，由于跟開(kāi)發(fā)商高度綁定，大量物業(yè)公司憑借強(qiáng)勢(shì)的博弈地位、虛高的前期物業(yè)費(fèi)實(shí)現(xiàn)了很高的利潤(rùn)率——即便其服務(wù)質(zhì)量跟收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不匹配。
而今，在供需關(guān)系和市場(chǎng)形勢(shì)變化的影響下，不少小區(qū)物業(yè)費(fèi)下調(diào)，這本就是“質(zhì)價(jià)倒掛”引發(fā)業(yè)主不滿后的市場(chǎng)回?cái)[，也是在倒逼物業(yè)管理企業(yè)從收租思維轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)和服務(wù)思維，更加重視市場(chǎng)化定價(jià)能力建設(shè)。
而且，隨著房地產(chǎn)切換到“存量市場(chǎng)”模式，物業(yè)管理水平與服務(wù)質(zhì)量，關(guān)乎億萬(wàn)家庭的切身利益，也漸次成為樓市流轉(zhuǎn)與去化的現(xiàn)實(shí)影響因素。“好房子該有好服務(wù)”，日益成為大眾共識(shí)，這就對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提出了要求：物業(yè)公司必須改變過(guò)去的粗放經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)向更加精細(xì)化的質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符。
要知道，物業(yè)管理行業(yè)躺著收錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，必須學(xué)會(huì)站著掙錢的時(shí)候來(lái)了。這輪在多地蔓延開(kāi)來(lái)的物業(yè)費(fèi)下調(diào)，其實(shí)是業(yè)主維權(quán)、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、政策引導(dǎo)“三向合力”帶來(lái)的結(jié)果。
無(wú)論是維權(quán)能力提升推動(dòng)業(yè)主從“交錢認(rèn)命”向“用腳投票”轉(zhuǎn)變，還是很多地方推行的物業(yè)服務(wù)“紅黑榜”制度、探索的空置房物業(yè)費(fèi)打折新規(guī)帶來(lái)的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，抑或是物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的白熱化——第五次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查公報(bào)顯示，截至2023年末，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)有37.5萬(wàn)個(gè)，比2018年末增長(zhǎng)了59.8%，但同期小區(qū)增長(zhǎng)量也遠(yuǎn)低于此——都在推動(dòng)市場(chǎng)形成“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的篩選機(jī)制，敦促物業(yè)管理行業(yè)用好服務(wù)來(lái)托起社會(huì)對(duì)好小區(qū)的期許。
就在2024年底，廣西柳州某物業(yè)公司被爆出為了能續(xù)簽小區(qū)合同，推出“0物業(yè)費(fèi)”模式，通過(guò)社區(qū)團(tuán)購(gòu)、家政服務(wù)彌補(bǔ)收入。這表明了當(dāng)下物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，也顯示了企業(yè)憑借增值增量服務(wù)來(lái)對(duì)沖物管基礎(chǔ)收入下滑的可能性。
這倒不是說(shuō)物業(yè)費(fèi)要越低越好，在“以收定支”模式下，物業(yè)費(fèi)過(guò)低很可能導(dǎo)致“低價(jià)更低質(zhì)”，而是說(shuō)要用質(zhì)價(jià)相符來(lái)滿足人們對(duì)好小區(qū)好房子的期望——重要的不是絕對(duì)低價(jià)，而是讓物業(yè)管理服務(wù)配得上業(yè)主交的費(fèi)用。
這就需要物業(yè)管理行業(yè)能跟上業(yè)主需要、市場(chǎng)需求，做到服務(wù)質(zhì)量和成本控制并重，通過(guò)提高服務(wù)效率、優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在具體服務(wù)過(guò)程中，可以更多地推動(dòng)“菜單式服務(wù)”分級(jí)收費(fèi)模式，讓價(jià)格與服務(wù)質(zhì)量透明化，用提升業(yè)主滿意度來(lái)提高繳費(fèi)率，減少因降價(jià)導(dǎo)致的現(xiàn)金流缺口。
多地物業(yè)費(fèi)“跳水”，是因應(yīng)市場(chǎng)時(shí)勢(shì)之變，也是激活物業(yè)管理行業(yè)升級(jí)的契機(jī)。只有讓“好房子”與“好服務(wù)”的共生關(guān)系真正落地，民眾的“住有所安”才能更多地變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
編輯 / 徐秋穎
校對(duì) / 吳興發(fā)
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