地鐵密集“上新”背后：多地扭虧押寶TOD
作者：馬紀朝
12月29日，鄭州一日之內(nèi)同時新開7號線、8號線兩條地鐵線路，加上已開通的其它地鐵線路，鄭州城市軌道交通運營總里程已達450公里，躋身全國前十。而此前一天的12月28日，深圳、廣州、南京、天津、貴陽等地也“上新”多條軌道交通。
更長的地鐵里程，意味著更多人受益。而鄭軌云麓小區(qū)的業(yè)主們，又有著別人難以體會的興奮。已在該小區(qū)購房的王小鵬(化名)說，伴隨著鄭州地鐵8號線的開通，以后即便天降大雨，自己不帶傘，也不擔(dān)心進站被雨淋了。因為，其中一個地鐵站點的出入口，就在他們小區(qū)的負二層。
鄭軌云麓的開發(fā)商，是鄭州市軌道交通置業(yè)有限公司，該公司由鄭州地鐵集團(已于12月29日更名為鄭州交通發(fā)展投資集團有限公司，為便于標識，下仍稱“鄭鐵集團”)持有100%股權(quán)。而該小區(qū)的開發(fā)，其實也標志著鄭鐵集團在盈利模式上的新探索。
眾所周知，地鐵建設(shè)投資大賺錢難。目前除了香港、深圳等少數(shù)城市外，國內(nèi)不少城市的地鐵公司在經(jīng)營上都受困于前期高昂的建設(shè)費用以及后期居高不下的運營成本。鄭鐵集團也需要正面這一問題。
如何在主業(yè)運營之外，找到新的收入渠道，便成為包括鄭鐵集團在內(nèi)的國內(nèi)地鐵公司的新方向。
鄭軌云麓是鄭鐵集團首個建于地鐵之上的TOD項目。
所謂TOD(transit-oriented development)，是指“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，也即圍繞公共交通站點進行住宅、商業(yè)等的綜合開發(fā)運營。
鄭軌云麓的地下大堂，因與鄭州地鐵8號線五龍口站點直通，并在社區(qū)大堂設(shè)有地下接駁站，成為業(yè)主通過地下接駁站避開風(fēng)雪的保障。而該小區(qū)也因此被貼上“鄭州首家地鐵站點與社區(qū)接駁小區(qū)”，并因此成為鄭州熱銷樓盤之一。
“地鐵直接到家，想想都美。”王小鵬說，這也是其和家人最終在鄭軌云麓買房的重要原因。
“鄭州的崛起離不開火車，鄭州的未來則離不開地鐵。TOD是資源、產(chǎn)業(yè)、人流等要素集聚融合的重要載體。”鄭軌云麓置業(yè)顧問郭先生說，作為2024年鄭州樓市的熱銷樓盤，鄭軌云麓曾長期占據(jù)鄭州銷售榜前列，未來他們公司還會推出更多的TOD項目。
鄭州市則在已經(jīng)發(fā)布的《鄭州市十四五規(guī)劃和2035年遠景目標建議》中披露，將繼續(xù)推進“軌道上的都市”建設(shè)。堅持TOD發(fā)展導(dǎo)向……加強軌道交通站點物業(yè)、形態(tài)、開發(fā)權(quán)等控制，做好與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、國土空間規(guī)劃的銜接，將軌道站點打造成交通的節(jié)點、發(fā)展的支點、城市建設(shè)的亮點。
鄭鐵集團也明顯加快了其在鄭州市區(qū)的拿地步伐。其中，12月6日，鄭鐵集團旗下地產(chǎn)公司以3.7億元摘得鄭州市金水區(qū)一住宅地塊；12月26日，其旗下地產(chǎn)公司又以約6.18億元拿下鄭州市二七區(qū)兩宗住宅地塊。
“我們圍繞主業(yè)探索了地產(chǎn)等衍生的市場化業(yè)務(wù)，豐富了公司的收入結(jié)構(gòu)，也增強了公司業(yè)務(wù)的抗風(fēng)險能力。”鄭鐵集團一位負責(zé)人說，除了上文提及的鄭軌云麓，該公司正在推進的地產(chǎn)項目還包括鄭軌經(jīng)緯歸臻、鄭軌紫金閣、鄭軌風(fēng)尚西苑等。
不過，這位負責(zé)人沒有透露這些地產(chǎn)項目的具體銷售業(yè)績以及對公司的利潤貢獻。
實際上，從全國視野看，地鐵公司通過開發(fā)TOD項目獲取多元化收入，早有成例在先。
其中，深圳地鐵集團早在2008年就開始探索“軌道+物業(yè)”的TOD模式之路，并在2009年轉(zhuǎn)虧為盈，2020年更是實現(xiàn)凈利潤111億元；更早之前，香港地鐵集團，同樣依靠軌道交通+物業(yè)，連續(xù)多年持續(xù)盈利。此外，國內(nèi)的成都、武漢、杭州等地，也通過不斷開發(fā)TOD項目，減少主業(yè)虧損。
不過，亦有觀察者對此模式提出新的思考。已在鄭州摸爬滾打20多年的地產(chǎn)人士奚春山告訴記者，TOD模式依賴于樓市大環(huán)境的冷暖寒熱，在樓市上行時，能呈現(xiàn)出較多利好，但在樓市下行時，也有可能成為拖累業(yè)績的負擔(dān)。
深鐵集團財報亦顯示，受房地產(chǎn)市場低迷等因素影響，2024年前三季報，雖然公司營業(yè)收入仍有增長，但凈利潤虧損約80.74億元。
“地鐵的虧損肯定不能單純用企業(yè)的指標去衡量，畢竟它還承擔(dān)更多社會公共服務(wù)職能。”奚春山說，但是在一些區(qū)域財政緊張的背景下，地鐵公司如果能探索出更多的盈利模式，也能在一定程度上減輕政府與民眾負擔(dān)。
于鄭鐵集團而言，一則最新消息是，12月29日，鄭州市正式將鄭鐵集團更名為鄭州交通發(fā)展投資集團有限公司。
當?shù)毓倜健多嵵萑請蟆贩Q，此舉旨在以地鐵集團為核心，立足大交通產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展定位，歸集整合大交通產(chǎn)業(yè)各類資源，推動公共交通關(guān)聯(lián)企業(yè)深度融合。
但在奚春山看來，新名字中的“發(fā)展投資”二字，或意味著未來的鄭鐵集團，將會在主業(yè)之外，繼續(xù)探索更多可能的盈利方向。
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