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凱德中國信托18億元年收入背后:承壓的產(chǎn)業(yè)和物流園區(qū)

4個(gè)月前 來源:新浪財(cái)經(jīng) 觀看:85

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  2024財(cái)年的零售NPI同比增長1.9%。園區(qū)業(yè)務(wù)則帶來一定拖累:期內(nèi)旗下產(chǎn)業(yè)園NPI為3.33億元,同比下降8.90%;物流園NPI為2740萬元,同比下降55.16%。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  凱德中國信托(CLCT)的最新業(yè)績,透露出園區(qū)發(fā)展的絲絲涼意。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  該基金于近期公布其2024財(cái)年業(yè)績情況,期內(nèi)實(shí)現(xiàn)基金總收入18.38億元,同比下降3.9%;凈物業(yè)收入12.191億元,同比下降5.8%;每股分紅5.65分(新幣),同比下降16.2%。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  實(shí)際期內(nèi)基金零售表現(xiàn)較為強(qiáng)勁,但由于不包括2023年3月停止運(yùn)營的Capita Mall七寶和2024年1月出售的Capita Mall雙井的貢獻(xiàn),以及來自商業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)的低貢獻(xiàn),導(dǎo)致NPI的同比下滑。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  零售組合作為CLCT最大的資產(chǎn)類別,2024財(cái)年的零售NPI同比增長1.9%。園區(qū)業(yè)務(wù)則帶來一定拖累:期內(nèi)旗下產(chǎn)業(yè)園NPI為3.33億元,同比下降8.90%;物流園NPI為2740萬元,同比下降55.16%。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  產(chǎn)園租賃壓力EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  凱德中國信托(CLCT)是新加坡最大的中國房地產(chǎn)投資信托,于2006年12月8日在新加坡交易所上市,長期投資于中國大陸、香港和澳門的多元化收入物業(yè)和與房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn),主要用于零售、辦公和工業(yè)用途(包括商業(yè)園區(qū)、物流設(shè)施、數(shù)據(jù)中心和綜合開發(fā))。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  目前,CLCT的投資組合包括9個(gè)購物中心、5個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)和4個(gè)物流園區(qū)物業(yè),投資組合總建筑面積約為180萬平方米,分布在中國12個(gè)主要城市。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  根據(jù)凱德中國信托披露的公告,按GRI計(jì)算,截至2024年12月31日,凱德中國信托產(chǎn)業(yè)園區(qū)(Business Parks)和物流園區(qū)(Logistics Parks)在資產(chǎn)組合中的占比分別為:產(chǎn)業(yè)園區(qū)(Business Parks):占比25.8%;物流園區(qū)(Logistics Parks):占比3.5%。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  這兩類園區(qū)資產(chǎn)類別合計(jì)占比為29.3%。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  CLCT的5個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資組合位于高增長經(jīng)濟(jì)區(qū),物業(yè)包括騰飛新蘇、新加坡騰飛科匯城、騰飛創(chuàng)新中心、新加坡杭州科技園一期、新加坡杭州科技園二期?;鸬漠a(chǎn)業(yè)園租戶包括生物醫(yī)藥、電子、工程、電子商務(wù)、信息和通信技術(shù)以及金融服務(wù)等高增長行業(yè)運(yùn)營的優(yōu)質(zhì)國內(nèi)和跨國公司。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  受市場(chǎng)供應(yīng)增加和競爭加劇影響,CLCT產(chǎn)業(yè)園區(qū)于2024年的出租率有所下滑,平均出租率為87.6%(2023年12月為91%),較2023年末下降3.4個(gè)百分點(diǎn),西安、杭州兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園空置率超過25%,期內(nèi)整體租金水平下降了4.5%。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  出租率和租金不景氣致收入下滑,2024年,CLCT旗下5個(gè)產(chǎn)業(yè)園實(shí)現(xiàn)收入4.75億元,同比下降3.32%;凈物業(yè)收入為3.33億元,同比下降8.90%。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  據(jù)悉,由于一個(gè)主要租戶在2024年第三季度的業(yè)務(wù)縮減,新加坡騰飛科匯城的出租率從2023年第四季度的90.1%下降到71.8%,同比大幅下降18.3個(gè)百分點(diǎn);杭州兩個(gè)項(xiàng)目出租率分別為74.6%和84.4%,主要面臨電子商務(wù)領(lǐng)域的挑戰(zhàn)。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  但是,蘇州新蘇產(chǎn)業(yè)園表現(xiàn)依舊突出,出租率達(dá)到了96.6%,遠(yuǎn)高于蘇州市場(chǎng)68.5%的平均出租率。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  從租戶租約到期情況看,CLCT產(chǎn)業(yè)園區(qū)的絕大部分租戶租約在1-3年,2025年到期的租戶占比38.7%,3年內(nèi)到期的租戶占比為93.2%,面臨一定的租賃壓力。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  物流園AB面EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  物流園面對(duì)的境況與產(chǎn)業(yè)園相若。2021年凱德中國信托曾以16.83億元收購上海、昆山、武漢和成都四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn),首次進(jìn)軍中國物流市場(chǎng)。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  那時(shí)是國內(nèi)物流園區(qū)的高景氣時(shí)期。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  而如今,下滑的物流園區(qū)市場(chǎng)體現(xiàn)在了CLCT業(yè)績上:期內(nèi),CLCT的物流園區(qū)平均出租率達(dá)到97.6%高水平,2023年12月出租率為82%,大幅提升15.6個(gè)百分點(diǎn),并優(yōu)于75%的市場(chǎng)平均水平。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  但這是降租金換來的。2024年基金旗下物流園采取大幅調(diào)低租金的方式換取高出租率,物流園租金水平下降幅度高達(dá)24.5%。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  所以,即便出租率有了較大水平提升,但由于市場(chǎng)租金水平的下降和部分資產(chǎn)的重新定位,物流園區(qū)的NPI表現(xiàn)也受到一定影響。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  期內(nèi),CLCT旗下4個(gè)物流園實(shí)現(xiàn)收入4880萬元,同比下降42.38%;凈物業(yè)收入為2740萬元,同比下降55.16%;主要是租金水平大幅下降導(dǎo)致收入大幅減少,以及上海物流項(xiàng)目停業(yè)重新改造影響。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  這是物流市場(chǎng)面臨的共同困境,下行市場(chǎng)中,租戶對(duì)低價(jià)租金的追求成為普遍現(xiàn)象,疊加供應(yīng)的增加,“內(nèi)卷”最直接呈現(xiàn)在租金上。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉,CLCT的物流園區(qū)租戶涵蓋從物流和倉儲(chǔ)、制藥、制造到電子商務(wù)等多個(gè)行業(yè)。物業(yè)包括上海的上海奉賢物流園區(qū)、昆山的昆山巴城物流園區(qū)、武漢的武漢陽邏物流園區(qū)和成都的成都雙流物流園區(qū)。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  其中,上海奉賢物流園于2024年12月成功簽約了一家第三方物流主租戶,租約8年,實(shí)現(xiàn)了100%的出租率,同比大幅提升39.7個(gè)百分點(diǎn);昆山巴城物流園區(qū)出租率為100%;武漢陽邏物流園出租率為99.7%,接近滿租狀態(tài)。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  成都雙流物流園的出租率增長也很顯著,從2023年第四季度的67.8%提升至90.7%。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  CLCT的管理層表示:“我們?cè)谖锪鲌@區(qū)和商業(yè)園區(qū)組合中應(yīng)對(duì)了挑戰(zhàn),并保持了穩(wěn)健的出租率,超越或持平于市場(chǎng)水平。我們?cè)?2月為上海奉賢物流園區(qū)成功簽約了一名主租戶,使我們物流園區(qū)的入住率在2024年12月31日提升至97.6%?!?/span>EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  市場(chǎng)的激烈競爭也體現(xiàn)在資產(chǎn)估值上。根據(jù)披露,截至2024年12月31日,CLCT的投資組合估值同比下降1.7%。其中,基金的5個(gè)產(chǎn)業(yè)園物業(yè)總估值達(dá)到53.97億元,平均單位面積價(jià)格7060元/平米,除騰飛新蘇項(xiàng)目之外,其余項(xiàng)目估值有所下降,如西安騰飛科匯城2024年估值下降2.5%、騰飛創(chuàng)新中心下降2.8%。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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  同樣,受供需失衡影響,基金4個(gè)物流園物業(yè)總估值為14.69億元,整體下調(diào)近10%,平均單位面積價(jià)格5538元/平米。四個(gè)項(xiàng)目估值均有所下降,其中上海奉賢物流園2024年估值下降14.7%、昆山巴城物流園估值下降11.0%、武漢陽邏物流園區(qū)估值下降7%、成都雙流物流園區(qū)估值下降了3.4%。EaC即熱新聞——關(guān)注每天科技社會(huì)生活新變化gihot.com


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