“上個(gè)月查詢到工行房貸線上提前還款每年次數(shù)最多為5次。前幾天再查，就只有2次了，且每次最多只能還20萬元?！奔易∩虾钇謪^(qū)的借款人張女士4月8日向記者表示。
近日，有不少房貸借款人反映，部分銀行收緊了線上房貸提前還款的金額和次數(shù)，還款預(yù)約時(shí)間也有一定程度延長。有銀行回應(yīng)稱，近期提前還貸業(yè)務(wù)量確有增長，銀行根據(jù)最新情況對相關(guān)業(yè)務(wù)及時(shí)做出調(diào)整。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，在提前還貸規(guī)模超預(yù)期的情況下，銀行通常根據(jù)自身資金安排、經(jīng)營狀況和風(fēng)險(xiǎn)偏好，通過調(diào)整提前還貸政策，來控制房貸業(yè)務(wù)的節(jié)奏和規(guī)模。同時(shí)，銀行還應(yīng)注意政策調(diào)整的合法合規(guī)性，為客戶提前還貸提供便利，以優(yōu)化客戶的金融服務(wù)體驗(yàn)。
線上提前還款受限
“今年初工行提前還貸次數(shù)改為5次，所以第一次還款就沒有還太多，但是前天一看又改為2次了，且有額度限制。”上海徐匯區(qū)的馬先生如是說。
對此，有銀行工作人員向記者證實(shí)，近期提前還貸業(yè)務(wù)量有所上升，銀行對提前還款額度做出了調(diào)整。
工行上海分行個(gè)貸工作人員向記者解釋道：“今年一季度，還款人數(shù)比較多，所以對線上還款次數(shù)做出調(diào)整，還款金額每次最多20萬元。但是客戶可以選擇線下提前還款，采用這種方式不限制額度，也不限制次數(shù)。線下提前還款可聯(lián)系個(gè)貸經(jīng)理進(jìn)行預(yù)約，屆時(shí)帶好身份證、銀行卡直接來柜臺辦理即可。”同時(shí)，這位工作人員提醒：“線下提前還款排隊(duì)時(shí)間比較長，客戶的預(yù)約等待期為一個(gè)半月至兩個(gè)月?！?/span>
記者了解到，截至目前，提前還款困難的現(xiàn)象僅在部分地區(qū)、部分銀行相對突出。從全國范圍來看，提前還款排隊(duì)現(xiàn)象尚不明顯。
“提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或貸款金額的變更，需要借款人與銀行協(xié)商一致。部分銀行在合同中明確，不收取提前還款違約金，但借款人應(yīng)提前向銀行提出申請。這也表明借款人可以提出申請，但需銀行同意之后才能提前還款，而銀行會(huì)根據(jù)自身資金安排、經(jīng)營狀況和風(fēng)險(xiǎn)偏好，對提前還貸政策進(jìn)行靈活調(diào)整?！蹦硣写笮行刨J業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示。
減少負(fù)債壓力
業(yè)內(nèi)人士表示，存量房貸利率調(diào)整以后，新舊房貸利差顯著收窄，客戶利息負(fù)擔(dān)減輕，提前還款的客戶有所減少。
近期，建設(shè)銀行副行長紀(jì)志宏在2024年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示：“2024年四季度建行住房貸款的提前回收環(huán)比下降6.6%，今年一季度的環(huán)比數(shù)據(jù)繼續(xù)下降。”
此外，近年來，隨著房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等政策的出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極的變化，有銀行表示個(gè)人住房貸款的受理量有所回升。
例如，紀(jì)志宏在業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示：“從建行的情況來看，個(gè)人住房貸款的受理量顯著回升。2024年四季度我行個(gè)人住房貸款日均受理環(huán)比提升73%，同比提升35%。今年以來，房貸的受理量、投放量延續(xù)了良好的勢頭，為全年貸款的穩(wěn)健增長打下了良好基礎(chǔ)?！?/span>
記者了解到，全國多地存量房貸利率已降至3.3%左右，與首套房貸利率基本持平。但對于多數(shù)選擇提前還貸的借款人而言，降低負(fù)債成本仍是主要驅(qū)動(dòng)因素。
“省錢就是賺錢。當(dāng)下缺乏好的投資項(xiàng)目，存款和理財(cái)產(chǎn)品的收益率均不高，我也沒有投資其他產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)。相比之下，提前還貸性價(jià)比更高?！睆埮扛嬖V記者。
“把錢存在銀行里賺的利息還不如我提前還款省的利息多，”馬先生給記者算了一筆賬，“我目前剩余的房貸本息加起來有270多萬元，如果提前還5萬元，總利息就能減少1萬多元。如果把5萬元存銀行，一年利息才幾百元?！币虼?，有規(guī)劃地提前還房貸成為馬先生近幾年的習(xí)慣。
房貸規(guī)模下降
值得注意的是，個(gè)人住房貸款受理量回升尚未能阻止個(gè)人住房貸款余額的下滑。截至2024年末，多家銀行個(gè)人住房貸款余額較去年同期有所減少，其中工、農(nóng)、中、建四大行個(gè)人住房貸款余額同比合計(jì)減少超6000億元。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，在個(gè)人住房貸款規(guī)模下降的趨勢下，銀行通過調(diào)整提前還貸政策，來控制房貸業(yè)務(wù)的節(jié)奏和規(guī)模。此外，銀行還需考慮資金成本與收入問題，房貸是銀行長期穩(wěn)定的收入來源，若客戶提前還款，銀行將失去剩余期限的利息收入。銀行根據(jù)貸款期限匹配資金，若提前還款大量增加，則迫使銀行重新尋找投資渠道，可能面臨資金閑置或再投資收益率偏低的問題。
2024年大中型銀行的個(gè)人住房貸款不良率攀升。從幾家國有大行的情況來看，工行、建行、農(nóng)行、中行、交行、郵儲(chǔ)2024年個(gè)人住房貸款不良率分別上升0.29、0.21、0.18、0.13、0.21、0.09個(gè)百分點(diǎn)。
多家銀行在2024年業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，此前個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防控壓力有所加大，但在樓市相關(guān)政策落地，以及銀行加強(qiáng)全流程貸款防控措施后，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露的壓力已有所緩解。
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