雖然房地產市場歷經(jīng)變幻，剛需與改善型置業(yè)需求始終存在，它們是這個萬億規(guī)模市場永續(xù)發(fā)展的核心動力和基礎支撐。今年2月以來，部分城市樓市的成交量有所回升，“小陽春”行情初現(xiàn)，市場整體呈現(xiàn)積極向好的態(tài)勢。市場信心也逐步恢復。業(yè)內普遍認為，核心城市房價有望全面止跌趨穩(wěn)，市場將進一步回暖。
這得益于2024年四季度以來房貸、公積金等方面利好政策的密集出臺，這些政策有效激發(fā)了購房需求。不過，人們對2025年買房仍有糾結：今年是否適合買房？該如何選擇合適的房子？“現(xiàn)在是買房的好時機嗎”多次出現(xiàn)在各大社交平臺的熱搜榜。
值得注意的是，走過以投資屬性為主導的爆發(fā)式增長時代，房地產市場正逐步回歸居住屬性，買房邏輯和目標也在悄然改變。
購房成本降至歷史低位
圖：北京龍湖中關村·觀萃銷售現(xiàn)場
開年以來，樓市陸續(xù)傳來積極訊息，一線及核心城市率先出現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢，成交量和價格實現(xiàn)雙增長。今年1月份，深圳樓市迎來“開門紅”，新房、二手房成交近萬套，同比增長六成，市場再現(xiàn)“日光盤”，首塊居住用地成交溢價率超七成。
房價也有了企穩(wěn)趨勢。中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，今年2月，百城二手住宅房價跌幅較上月收窄0.09個百分點，已連續(xù)7個月收窄；新房價格環(huán)比結構性上漲0.11%，同比上漲2.73%。中指研究院認為，今年核心城市樓市“小陽春”可期。
頭部房企已率先感受到樓市回暖。據(jù)龍湖集團相關銷售負責人介紹，龍湖各樓盤到訪量持續(xù)反彈，增幅顯著。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)返工后第二周，龍湖各地區(qū)項目的到訪量上漲了約267.1% ，部分城市年后到訪量遠超春節(jié)前，二月的整體簽約額也環(huán)比一月呈現(xiàn)明顯增長。? ??
圖：成都龍湖觀萃實景拍攝
市場流動性改善來自一系列政策落地帶來的信心?！爸沟胤€(wěn)”是當前房地產領域的關鍵詞和政策著力點。2024年9月，中央政治局會議首次提出“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”；年末的中央經(jīng)濟工作會議再次強調，2025年要“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”。
住房和城鄉(xiāng)建設部打出“四個取消、四個降低”的政策組合拳，包括取消限購、限售等購房限制性措施，以及降低住房公積金貸款利率、住房貸款首付比例、存量貸款利率和“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。
各地的政策工具箱也密集開啟。截至目前，全國已有超20個城市優(yōu)化了住房公積金政策，降低首付比例。此外，貸款利率和稅費負擔等也降至歷史低點，如首套房商業(yè)貸款利率最低約為?3.05%，5年以上公積金貸款利率為?2.85%。
購房政策的寬松及所帶來的成本下降，為首次購房者和改善性需求提供了更好的入市機會。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近期在接受媒體采訪時表示，對購房者來說，2025年是住房消費的友好年。一是目前房價為止跌回穩(wěn)而非止跌反彈，多地房價處于2017年左右的低位水平，預計2025年將在這一水平上徘徊；二是產品多元，可選擇的產品較為豐富。
2025年怎么選房？
雖然認為今年是住房消費的友好年，李宇嘉仍然建議，今年買房要多看看、多挑挑，更多關注樓盤的戶型設計（空間利用情況）、功能配套、物業(yè)管理等方面。
這也是房地產市場正在形成的全新的買賣邏輯。目前，住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，從“價格優(yōu)先”轉向“價值優(yōu)先”。業(yè)內普遍認為，未來房地產市場競爭中，“好房子”將成為吸引消費者的關鍵因素。而在“止跌回穩(wěn)”的核心目標之外，多地也在2025年政府工作報告中將“建設好房子”列為重點工作。
關于“好房子”，或許每個人都有自己的標準和答案，如應該具備良好的隔音和隔熱效果，室內不漏水、不反味；或者小區(qū)配套設施完善，周邊教育資源豐富，醫(yī)療設施齊全，商業(yè)環(huán)境便利等。
住建部曾明確提出四個核心指標，即綠色、低碳、智能、安全，并強調要系統(tǒng)推進“四好”建設，即好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)。
“好房子”建設浪潮中，房企已開始積極行動。以購房者普遍關注的得房率為例，近兩年開發(fā)商新規(guī)劃的戶型得房率普遍超過了80%。如位于北京中關村的龍湖·觀萃項目，通過奇偶樓層的錯位挑空，構建了最大近80平方米的立體庭院贈送空間。其270°空中浮島陽臺是項目的亮點之一，同時也將得房率提升到超94%，高于周邊非“好房子”項目10-20個百分點。戶型設計方面也有所創(chuàng)新，觀萃系把空間細化到“1CM”的尺度進行推敲，不僅在精裝體系中強化了收納功能，同時也有效拓展了室內空間。
除了房屋的戶型及使用率，小區(qū)生態(tài)環(huán)境和物業(yè)管理水平也日益成為影響購房決策的重要因素，推窗見綠、出門見景、轉角見園的“公園式居住體驗”更是成為改善生活品質的理想選擇。房企也在致力于打造“好小區(qū)”。以龍湖“御湖境”產品系列為例，其在步移景異、四季皆景的基礎上，將光、聲、石、林、水五重疊境融入設計，為業(yè)主呈現(xiàn)如詩如畫的自然畫卷。此外，該系列借鑒紐約中央公園的設計理念，將數(shù)百米長的中軸式中央公園作為標準配置，致力于為業(yè)主營造自然本真的優(yōu)質居住環(huán)境。
圖：成都龍湖怡心湖御湖境實景拍攝
深度參與城市發(fā)展、賦能城市美好人居，是當下和未來一段時期房企的重要使命。多元化業(yè)務相對成熟的大型房企更是先行一步，在城市更新、產城融合等領域積極探索，如萬科用“繡花功夫”改造的廣州永慶坊，不僅成為舊城微改造項目的典范，還成為國家4A級旅游景區(qū)。而龍湖集團2024年上半年推出的新產品線“觀萃”系，每個項目都具備完整的配套、交通乃至產業(yè)支撐，還將街角公園、街區(qū)商業(yè)、居住區(qū)“打包”開發(fā)，從視覺效果上消融住宅區(qū)墻內外的割裂感，還利用企業(yè)商業(yè)運營方面的豐富經(jīng)驗和資源，提升居住便利度和生活感。
“好房子”也有賴于房企的交付力、服務力。龍湖集團連續(xù) 13 年獲“中國房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力 10強”、連續(xù) 8 年保持“三道紅線”綠檔水平。2024年全年，龍湖在全國43座城市共計交付120余個項目、約10萬套品質房源，其中20%項目實現(xiàn)提前一個月以上交付。
當下，房地產進入以產品和服務為核心競爭力的“后開發(fā)時代”，“好房子”更對住宅的設計、建設、配套等方面提出了更高要求。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，“好房子”標準促使房企從單純的價格、地段競爭，轉向品質、服務等多維度競爭。
對于剛需、改善型購房者來說，買房子不僅要看“地段”，更需要深入了解開發(fā)商實力、樓盤口碑等信息。實力房企更有能力、有條件構建和交付與市場需求精準匹配的產品矩陣，房屋質量和后期亦更有保障，在新一輪競爭中將搶得先發(fā)優(yōu)勢。
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