中國網(wǎng)財經(jīng)2月28日訊2024年12月，全國住建工作會議提出，要持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、大力實(shí)施城市更新、打造“中國制造”升級版和建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子等五項(xiàng)重點(diǎn)工作，指出了2025年房地產(chǎn)應(yīng)該怎么干。2025年，從地方兩會的會議內(nèi)容來看，上述政策又成為了地方政府工作報告的高頻詞，被著重進(jìn)行布局和施策。
全國兩會開幕在即，今年的房地產(chǎn)政策重心有什么變化？如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”？如何推進(jìn)城市更新？存量土地和存量商品房收儲工作如何推進(jìn)？中國網(wǎng)財經(jīng)就此采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。
“止跌回穩(wěn)”是重點(diǎn)任務(wù)
2025年年初地方兩會密集召開，各地政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)表述，整體延續(xù)了中央經(jīng)濟(jì)工作會議的基調(diào)，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”是各地今年重點(diǎn)任務(wù)之一。
北京市2025年政府工作報告指出，要更好滿足城鄉(xiāng)居民住房需求。不斷優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場回穩(wěn)向好。
廣東省指出持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)，盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)處置存量商品房工作，健全租購并舉的住房制度，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
“整體來看，推進(jìn)城市更新、加力實(shí)施城中村和危舊房改造、保交房、建設(shè)‘好房子’，盤活存量用地和商辦用房、推進(jìn)處置存量商品房等方面是主要內(nèi)容?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示。
值得一提的是，遼寧、重慶等省市房地產(chǎn)相關(guān)表述更為積極。遼寧省表示“推動房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。因城施策，供需兩端協(xié)同發(fā)力，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，統(tǒng)籌推進(jìn)保交房、治爛尾、去庫存”；重慶市強(qiáng)調(diào)“全力推動房地產(chǎn)和建筑業(yè)企穩(wěn)回升”。不過，廣西壯族自治區(qū)、福建省、山西省等地政府工作報告“止跌回穩(wěn)”仍是核心。
“多地表態(tài)上更為積極，也體現(xiàn)了地方對于推動房地產(chǎn)市場修復(fù)的決心?！标愇撵o表示。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也指出，全國兩會對房地產(chǎn)的表態(tài)，有望延續(xù)去年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議的提法。從政策部署來看，監(jiān)管層將會繼續(xù)激發(fā)房地產(chǎn)在提升內(nèi)需、穩(wěn)定投資方面的作用。
供應(yīng)端：政策加力城市更新提速
推進(jìn)城市更新、加力實(shí)施城中村和危舊房改造，是穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，釋放購房需求的重要舉措，也成為地方兩會中的高頻詞匯，體現(xiàn)其在2025年各地工作中的重要性。
2025年首場國務(wù)院常務(wù)會議對“研究推進(jìn)城市更新工作”作出部署。會議指出，城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。要支持各地因地制宜進(jìn)行創(chuàng)新探索，建立健全可持續(xù)的城市更新機(jī)制，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。此外，1月20日，全國城市更新工作部署視頻會在北京召開。
“可以看到中央對于城市更新的重視及支持?！标愇撵o預(yù)計(jì)2025年關(guān)于城市更新、城中村和危舊房改造相關(guān)的配套政策有望繼續(xù)完善和落地，如相關(guān)資金保障、稅費(fèi)優(yōu)惠等。
2025年各地政府工作報告中，27個省市強(qiáng)調(diào)實(shí)施城市更新工作，24個城市強(qiáng)調(diào)推進(jìn)城中村和危舊房改造。多省市明確具體目標(biāo)，北京明確“實(shí)施500個老舊小區(qū)綜合整治，治理背街小巷1100條，改造提升老舊廠房40處”等，山東明確“推進(jìn)片區(qū)更新120個，開工老舊小區(qū)改造13.7萬戶”。四川省規(guī)模最大，指出“開展城市更新和安全韌性提升行動，改造老舊小區(qū)4000個以上、城市危舊房3萬套、城中村10萬戶，改造目標(biāo)10萬戶”。
從多地政府工作報告來看，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險仍是今年的重點(diǎn)工作之一。23省在政府工作報告中強(qiáng)調(diào)2025年繼續(xù)做好保交房工作，山西省指出“‘一企一策’滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，全面完成保交房任務(wù)”，寧夏回族自治區(qū)表示“保交房專項(xiàng)行動，既有保交房項(xiàng)目年內(nèi)交付率達(dá)到100%”。
在陳文靜看來，2024年四季度以來，在政策優(yōu)化帶動下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)階段性修復(fù)，但市場真正實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)還需要時間，短期房企資金壓力仍在。據(jù)金融監(jiān)管總局披露，“白名單”機(jī)制已經(jīng)支持了1400萬套住房建設(shè)交付。
此外，存量土地和存量商品房收儲工作在多個城市加速推進(jìn)。2月18日，北京率先重啟土儲專項(xiàng)債發(fā)行，募資投向土儲項(xiàng)目規(guī)模超百億元，主要將用于舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)環(huán)境整治土地一級開發(fā)項(xiàng)目、房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)目等25個項(xiàng)目。
2月23日，廣東省率先發(fā)行專項(xiàng)債券資金用于收購存量土地，成為全國首例。據(jù)廣東省財政廳披露，2025年廣東省政府專項(xiàng)債券(八期～九期)發(fā)行總額307.1859億元，約304億用于回收閑置存量土地，覆蓋廣東省19個城市，86個項(xiàng)目。
“專項(xiàng)債收購存量土地是2025年供給端止跌回穩(wěn)的一項(xiàng)重要措施，一線城市的收儲工作落地，為后續(xù)各地收儲落地打出了樣板。”民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬表示。
溫彬坦言，存量土地和保交房兩項(xiàng)工作對處置前端閑置土地、中端收儲及后端保障或商品房交房環(huán)節(jié)形成鏈?zhǔn)街?，?025年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)首要目標(biāo)提供重要保障。
需求端：提振消費(fèi)推進(jìn)房地產(chǎn)政策落地
2月19日，國家統(tǒng)計(jì)局披露2025年1月商品住宅銷售價格情況，一線城市新房已經(jīng)連續(xù)兩個月上漲，二線城市新房價格環(huán)比轉(zhuǎn)漲，為2023年6月以來首次上漲。
在麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪看來，進(jìn)入2025年，價格端“止跌回穩(wěn)”的趨勢仍在，尤其是新房價格，上漲城市個數(shù)繼續(xù)增加、總體環(huán)比降幅持續(xù)收窄，核心一二線城市價格普遍堅(jiān)挺上漲。近兩月二手房價格預(yù)期改善略有停滯，上漲城市個數(shù)未見持續(xù)增長，短期內(nèi)“以價換量”行情仍在主導(dǎo)二手房市場。
關(guān)榮雪預(yù)計(jì)，隨著利好政策的持續(xù)發(fā)力疊加市場自我調(diào)節(jié)，成交量積極復(fù)蘇或?qū)⒅鸩揭龑?dǎo)價格的穩(wěn)定修復(fù)。
值得一提的是，新年伊始，多地出臺新一輪穩(wěn)樓市政策，包括加大公積金購房支持力度，推行共有產(chǎn)權(quán)購房、住房以舊換新等，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
需求端以公積金政策出臺最為密集，至少十余個城市對公積金政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。成都市延長了住房公積金貸款到期日；廈門市支持福建省內(nèi)異地購房提取公積金取消戶籍或工作證明要求；大連市將個人住房公積金貸款首付比例調(diào)降至20%，提高了多子女家庭最高貸款額度；常州市購買法拍房可申請使用住房公積金貸款。
此外，多地春節(jié)期間還推出新春促銷活動。廣州多樓盤推出新春暖場活動，包括新春特價房、限時折扣優(yōu)惠、家電禮包、物管費(fèi)禮包等優(yōu)惠措施；北京多數(shù)樓盤結(jié)合新春主題，開展一系列特色活動，優(yōu)惠方式主要以特價房和折扣優(yōu)惠為主。
“一方面，各地提前布局或落實(shí)國常會精神，從提振消費(fèi)角度提出多項(xiàng)創(chuàng)新政策?！睖乇蚍治鲋赋?，“另一方面，從房價與物價的關(guān)聯(lián)上看，新建商品住房及二手住宅價格當(dāng)月同與CPI、PPI的走勢趨同，也說明擴(kuò)大內(nèi)需，提振消費(fèi)與房價企穩(wěn)關(guān)系密切。”
建設(shè)“好房子”是全國住建工作會議部署的2025年五項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之一，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分，也是釋放改善性需求的重要一環(huán)。各地來看，19個省市明確提出要建設(shè)“好房子”，多地表示要建設(shè)更優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目滿足群眾高品質(zhì)生活需求，吉林省明確提出“大力推動10個以上‘好房子’示范項(xiàng)目建設(shè)”，陜西省明確“完善并提升住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加大‘好房子’供給，滿足多層次住房需求”。
展望2025年，陳文靜預(yù)計(jì)2025年中央及地方或?qū)@推進(jìn)城市更新、城中村改造、保交房、建設(shè)“好房子”等政策方向加速落實(shí)配套舉措，加速購房需求釋放；專項(xiàng)債資金收購存量閑置土地的配套政策有望繼續(xù)完善，為市場提供更多有效供給等，持續(xù)修復(fù)企業(yè)和購房者市場預(yù)期。
從房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，由于去年一季度新房成交規(guī)模為近年同期較低水平，在低基數(shù)影響下，陳文靜預(yù)計(jì)今年一季度新房成交規(guī)模整體同比將保持平穩(wěn)；短期二手房市場活躍度仍在，在“以價換量”帶動下成交或?qū)⒈３忠欢ㄒ?guī)模。在全國兩會后，監(jiān)管部門和地方將有更多支撐房地產(chǎn)市場的政策出臺，帶動3月市場活躍度修復(fù)，核心城市“小陽春”行情值得期待。(作者：譚夢桐)
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