全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄，再次被刷新。打破這一紀(jì)錄的，是一宗面積不大的“迷你”型地塊。
上海2月25日以協(xié)議方式出讓位于靜安區(qū)兩宗地塊，分別為靜安區(qū)靜安寺社區(qū)C050101單元095-7地塊和095-9地塊，公示于3月1日24時(shí)截止。其中，095-7地塊出讓價(jià)格48717萬元，土地面積0.21公頃，容積率1.44，土地用途為普通商品房。這兩宗地的意向用地者，均為上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司。
“本次出讓的地塊，面積并不大。之所以引發(fā)廣泛關(guān)注，主要是因?yàn)槠渲幸蛔谡貑蝺r(jià)比較高。”一位房地產(chǎn)分析師表示。
按上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)公示信息，靜安寺社區(qū)C050101單元095-7住宅用地樓面價(jià)，高達(dá)161101元/平方米。
3月3日，記者從靜安區(qū)規(guī)劃和自然資源局方面了解到，前述地塊均已出讓成功。
“公示期已結(jié)束，在此期間并未收到異議，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，接下來將按既定流程完成簽約。也就是說，地塊出讓成功了?！膘o安區(qū)規(guī)劃和自然資源局相關(guān)人士表示。
據(jù)企查查信息，上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司成立于2023年1月，注冊(cè)資本4億元，靜安區(qū)國(guó)資委持有該公司100%股權(quán)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊未來可能會(huì)被開發(fā)為風(fēng)貌別墅，其價(jià)格有望成為上海房?jī)r(jià)新的“天花板”。
“這塊地位置很好，但對(duì)開發(fā)也提出一些要求，項(xiàng)目后續(xù)具體會(huì)怎么做，相關(guān)情況還要看房企的詳細(xì)方案?！鼻笆鲮o安區(qū)規(guī)自局人士稱。
據(jù)了解，上述靜安寺社區(qū)宅地對(duì)于保留保護(hù)建筑，提出了明確要求：095-7地塊內(nèi)需要保留的歷史建筑建筑面積不小于2858平方米，為里弄建筑，計(jì)入擬出讓地塊的容積率，房屋用途為居住，應(yīng)結(jié)合實(shí)施方案進(jìn)行細(xì)化甄別，采取保護(hù)修繕、保留改造和更新改建等保護(hù)更新方式，具體以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定的方案為準(zhǔn)。
“值得一提的是，該地塊出讓成功，其樓面價(jià)超過了綠城去年拿下的徐匯濱江住宅用地?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波張波表示。
在2024年8月7日上海舉行的土拍活動(dòng)中，徐匯區(qū)斜土街道地塊經(jīng)過72輪激烈競(jìng)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限后，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終，綠城以48.05億元的價(jià)格斬獲該地塊，成交樓面價(jià)131045元/平方米，溢價(jià)率30%。該地塊超過融信于2016年保持的10.03萬元/平方米樓面價(jià)紀(jì)錄，成為當(dāng)時(shí)的全國(guó)單價(jià)新“地王”。
“由此來看，靜安寺社區(qū)該宅地不僅刷新了上海樓面價(jià)紀(jì)錄，也刷新了國(guó)內(nèi)單價(jià)地王的紀(jì)錄。全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄再次被打破，將對(duì)提振市場(chǎng)信心、強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期，起到一定作用?！睆埐ǚQ。
其進(jìn)一步向記者表示，土地市場(chǎng)與新房及二手房市場(chǎng)之間有時(shí)可產(chǎn)生類似“同頻共振”的效應(yīng)，從今年一二月份部分城市樓市止跌回穩(wěn)的情況來看，一定程度也與土地市場(chǎng)的升溫有關(guān)，一些城市的土地單價(jià)、溢價(jià)率較高，這對(duì)于穩(wěn)定新拍土地周邊的市場(chǎng)，尤其是穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，發(fā)揮了重要的輔助作用。除一線城市中的上海，二線城市中的杭州等城市土拍熱度的走高，多少都有這樣的特點(diǎn)。
中指院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜也認(rèn)為，房企聚焦上海等核心城市區(qū)域優(yōu)質(zhì)宅地的拿地邏輯，在提升土拍市場(chǎng)熱度的同時(shí)，也將進(jìn)而帶動(dòng)新房市場(chǎng)預(yù)期，助力市場(chǎng)回穩(wěn)。
分析人士介紹，在樓市低迷期，市場(chǎng)上仍能出現(xiàn)這種單價(jià)較高的地塊，與核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，支持低密度住宅用地開發(fā)，滿足市場(chǎng)改善型住房需求的走向有關(guān)。
“核心一二線城市通過增加核心區(qū)域的土地供應(yīng)，引導(dǎo)房企聚焦高價(jià)值區(qū)域進(jìn)行開發(fā)。從我們監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)來看，低密度住宅用地(容積率≤1.5)在市場(chǎng)上的的供應(yīng)占比顯著提升。2024年22個(gè)重點(diǎn)城市容積率在1.5以下的宅地宗數(shù)占比達(dá)18%，較2023年提升6.3個(gè)百分點(diǎn)。”中指院分析師孟新增表示。
此外，近幾年中小型地塊成交占比有所提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年重點(diǎn)40城住宅用地規(guī)劃建筑面積在10萬平方米以下的成交宗數(shù)占比達(dá)76%，較2023年提升約9個(gè)百分點(diǎn)，其中5萬平方米以下宗數(shù)占比提升約8個(gè)百分點(diǎn)。
“‘小而美’地塊占比的提升與地方政府供地策略變化有關(guān)，同時(shí)，在市場(chǎng)承壓情況下，核心區(qū)‘小而美’地塊也能夠吸引更多企業(yè)參與土地競(jìng)拍。尤其是對(duì)于中小型房企，這類地塊能夠幫助房企更好平衡規(guī)模擴(kuò)張與經(jīng)營(yíng)效益，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率?！泵闲略稣f。
就“地王”帶來的效應(yīng)，分析師認(rèn)為有必要多角度、全方位理性看待。
“對(duì)于像處于上海靜安寺這種核心地段的項(xiàng)目，本身就在高房?jī)r(jià)區(qū)域，即使未來開發(fā)出來的房源會(huì)以較高的價(jià)格上市，其對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的直接影響，更多是在項(xiàng)目周邊區(qū)域。應(yīng)該說，單價(jià)地王確實(shí)有提振市場(chǎng)的作用，但在市場(chǎng)分化背景下，尤其是體量不大的項(xiàng)目，其形成的市場(chǎng)影響有多大，還有待觀察。”張波在接受記者采訪時(shí)說。
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文章來源：財(cái)聯(lián)社
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