近日，友邦保險收購上海松江柚米社區(qū)引發(fā)市場對險資“買樓”的關注。在利率下行、優(yōu)質資產稀缺的背景下，險資持續(xù)加大對優(yōu)質不動產的投資力度。中國保險行業(yè)協會披露的信息顯示，截至7月22日，共有4家保險公司公布了13筆不動產投資，涉及6個不動產項目，合計新增投資接近50億元，較去年同期有明顯增長。此外，還有不少險資通過設立基金或投資公募REITs等方式布局不動產。
與此前重倉地產股不同，如今險資投資不動產更倚重持有購物中心、寫字樓、長租公寓等收租型物業(yè)的方式，以獲取長期、穩(wěn)定的租金收入。業(yè)內人士表示，險資加大對不動產的投資力度，是為了緩解資產收益難以覆蓋負債成本的壓力。優(yōu)質不動產具有長久期、低波動、現金流穩(wěn)定等特性，契合險資投資需求。不過，險資在投資不動產時，需加強相關投研能力建設，關注退出路徑等問題。
加大不動產配置力度
近日，友邦保險通過其參與成立的“中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金”投資了位于上海松江的租賃住宅柚米社區(qū)，房源共計2252套，總建筑面積超13萬平方米。
這是險資加速布局不動產的一個縮影。中國保險行業(yè)協會披露的信息顯示，截至7月22日，今年以來中國人壽、太平洋人壽、平安人壽、建信人壽公布了13筆大額不動產投資，涉及6個不動產項目，均為對此前簽署的不動產項目的新增投資，合計新增投資47.47億元，出資筆數和金額均較去年同期有所增加。
此外，今年以來，還有多家保險公司加大了對優(yōu)質不動產的配置力度。比如，今年2月，新華保險、大家保險攜手萬科集團旗下住房租賃平臺等，成立萬新金石（廈門）住房租賃股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）。今年1月，加拿大養(yǎng)老金計劃投資委員會宣布，同意將其與龍湖集團在中國四個房地產合資項目的49%股權出售給大家保險。
業(yè)內人士認為，在利率持續(xù)下行的環(huán)境里，傳統(tǒng)固收類資產已難以滿足險資的收益需求，險資急需拓展投資渠道。優(yōu)質不動產具有長久期、低波動和現金流穩(wěn)定的特性，能夠滿足險資對長期穩(wěn)定收益的需求，成為其優(yōu)化投資策略的重要選擇。
從投資端來看，債券是險資的主要配置資產，不過債券利率不斷下行，截至7月22日，10年期國債收益率為1.69%。從負債端來看，在經歷多輪調整之后，當前市面上大部分普通型人身保險產品預定利率上限為2.5%，而前幾年普通型人身保險產品預定利率為3%、3.5%。險資負債端成本具有剛性，但當前債券市場利率整體下行，使得險資面臨資產收益難以覆蓋負債成本的壓力。
瑞思不動產金融研究院院長朱元偉表示：“傳統(tǒng)固定收益類資產收益率不斷走低，而險資負債端的償付壓力和現金流需求持續(xù)存在，所以險資需要調整自己的配置策略，減少對傳統(tǒng)固收資產的依賴，增配權益和另類資產，以獲取更多穩(wěn)健收益，其中比較典型的另類投資標的就是不動產?！?/span>
北京排排網保險代理有限公司總經理楊帆表示，優(yōu)質不動產能提供穩(wěn)定的現金流，能夠滿足險資這類長期資金對收益的需求。同時，險資有分散投資、降低風險、優(yōu)化資產配置的需求，不動產與股票、債券的關聯度較低，因而成為險資的一大投資選擇。
投資方式更加多元
此前，險資對不動產的投資方式主要是重倉地產股。近年來，隨著市場環(huán)境的變化，險資對不動產的投資方式趨向多元，例如通過股權直投、設立私募基金以及投資公募REITs、持有型不動產ABS等方式投資不動產。
記者從業(yè)內了解到，購物中心、寫字樓、長租公寓等不動產的投資收益主要包括底層資產運營產生的租金收入，以及長期的資產增值。在當前低利率環(huán)境下，險資通過投資優(yōu)質不動產來優(yōu)化資產負債匹配。
“優(yōu)質不動產能夠提供穿越周期的穩(wěn)定現金流回報。”某中小保險資管公司相關負責人向記者透露，當前公司在不動產領域的投資聚焦于部分一線城市核心地段的商業(yè)不動產。整體來看，公司投資的商業(yè)不動產出租率較高，能夠獲得穩(wěn)定的租金收入。
“核心地段的優(yōu)質不動產項目投資收益基本確定且具有長期增值潛力。目前來看，這些項目的凈運營收益率可以達到4%左右，完全能夠覆蓋負債成本?！蹦炽y行系險企相關負責人告訴記者，該公司目前投資了北京、上海等城市核心地段的不動產項目。
在投資方式上，不少保險公司通過投資公募REITs等方式對不動產進行投資。比如，中國人壽與財信人壽、首程控股等聯合發(fā)起設立北京平準基礎設施不動產股權投資基金，該基金將通過戰(zhàn)略配售等方式投資基礎設施公募REITs。多家保險公司還通過戰(zhàn)略配售、網下投資以及二級市場擇時交易等方式投資公募REITs。
投研能力有待提升
業(yè)內人士表示，當前險資對不動產的配置比例處于低位，未來隨著政策環(huán)境不斷優(yōu)化，險資的不動產配置比例有望提升。不過，投資不動產項目對險資的投研能力要求較高。
某大型保險資管公司相關負責人表示，公募REITs、持有型不動產ABS等是盤活存量資產的有效路徑，具有較大發(fā)展?jié)摿?。當前險資對此類資產的配置比例相對較低，有較大的提升空間，公司正在積極關注保障房等項目的投資機會。
朱元偉表示，不動產投資與股票、債券或其他非標投資存在較多差異，它是一個相對復雜的體系，涉及市場、財務、運營、法律合規(guī)等多種潛在風險。如果不僅僅是財務投資而是追求主動管理，還需要具備較高的資產運營管理能力。這對于險資的投研體系、管理體系、運營體系、決策機制、風控體系等都構成較大的挑戰(zhàn)。
險資在通過公募REITs參與不動產投資時還存在一定障礙。比如，當前公募REITs的市場規(guī)模和流動性有限，大額交易容易對市場價格造成沖擊，大體量險資難以充分參與，僅能以有限資金試水。此外，險資投資公募REITs的風險因子相對較高，對險資投資產生掣肘。專家建議，應適當降低險資投資公募REITs風險因子，以提升險資投資積極性。
能否順利退出也是險資投資不動產的一大考量因素。對外經濟貿易大學創(chuàng)新與風險管理研究中心副主任龍格表示，對于運營型不動產，險資的退出渠道主要有公募REITs和大宗交易兩種。公募REITs的發(fā)行有一定門檻，需要滿足運營時間、租金收益率等條件，而大宗交易的活躍度有待提升，建議通過適當放寬公募REITs準入門檻、加快推動資產證券化產品建設等方式來破解這一難題。
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