在上海，離異獨(dú)居、無兒無女、年近八旬的李女士將名下唯一住房“裝”進(jìn)了上海愛建信托有限責(zé)任公司（以下簡稱“愛建信托”）設(shè)立的“心享”特殊需要服務(wù)信托，以租金補(bǔ)充養(yǎng)老金，百年之后房產(chǎn)將定向傳承給照料她的侄子。她的安心，緣于一項(xiàng)金融制度的破冰——不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度。這項(xiàng)制度的落地為與李女士境況相似的人群提供了“以房養(yǎng)老”新路徑。
當(dāng)前，我國居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)比重過半，這本應(yīng)是解決養(yǎng)老資金問題的重要資源。然而，反向抵押貸款（倒按揭）等傳統(tǒng)“以房養(yǎng)老”金融模式，因老年人擔(dān)憂失去房產(chǎn)控制權(quán)、金融機(jī)構(gòu)顧慮房價波動風(fēng)險，多年來推廣效果不盡如人意。
如今，隨著北京、上海、廣州、廈門等地相繼開展不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)，這一困局正在被打破。信托公司作為專業(yè)管家，通過創(chuàng)新的不動產(chǎn)信托模式，正在將“沉睡的房產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的養(yǎng)老現(xiàn)金流，這不僅成為金融業(yè)書寫?zhàn)B老金融“大文章”的重要章節(jié)，更守護(hù)了“萬家燈火”的養(yǎng)老期待。
制度破冰
以房養(yǎng)老破局
在人口老齡化加速背景下，老年人的養(yǎng)老需求日益迫切。手握房產(chǎn)類固定資產(chǎn)，但流動性資金卻相對不足是不少居民家庭面臨的共同養(yǎng)老困境，如何盤活房產(chǎn)為養(yǎng)老資金“開源”成為亟待解決的問題。
事實(shí)上，金融機(jī)構(gòu)多年來一直積極探索“以房養(yǎng)老”。但是，傳統(tǒng)模式卻在現(xiàn)實(shí)中阻礙重重。以“反向抵押”為代表的金融產(chǎn)品，要求老年人將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)以換取養(yǎng)老金，在老年人身故后金融機(jī)構(gòu)獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)。這一流程看似簡單直接，卻忽視了養(yǎng)老金融供需雙方對于風(fēng)險的憂慮。在需求端，這與我國家庭“守房傳家”的傳統(tǒng)觀念沖突，老年人也擔(dān)憂抵押后喪失房產(chǎn)控制權(quán)；在供給端，金融機(jī)構(gòu)則對承擔(dān)房價波動風(fēng)險心存顧慮。雙重困境的結(jié)果，自然是此類產(chǎn)品始終難以形成規(guī)模效應(yīng)。
困局在政策與制度創(chuàng)新中迎來轉(zhuǎn)機(jī)。2023年10月底召開的中央金融工作會議強(qiáng)調(diào)做好養(yǎng)老金融等“五篇大文章”；2025年1月份，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化養(yǎng)老服務(wù)改革發(fā)展的意見》強(qiáng)調(diào)“拓展養(yǎng)老服務(wù)信托業(yè)務(wù)”。這些頂層設(shè)計(jì)為不動產(chǎn)信托帶來發(fā)展曙光。
地方試點(diǎn)迅速落實(shí)。2024年底，北京市率先在全國推出不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)，其核心創(chuàng)新在于創(chuàng)設(shè)“非交易性過戶”機(jī)制，讓房子“裝”進(jìn)信托不必真買賣，只需在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄標(biāo)注“信托財(cái)產(chǎn)”及產(chǎn)品名稱，就可由信托公司按照約定進(jìn)行管理運(yùn)營。2025年4月初，北京“雙首單”試點(diǎn)案例落地。同年5月份，上?？觳礁霞尤朐圏c(diǎn)陣營。近期，廣州、廈門兩地也接力推進(jìn)，更多人有望實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”宿愿。
登記制度是保障財(cái)產(chǎn)隔離、財(cái)富規(guī)劃和傳承等信托功能實(shí)現(xiàn)的核心機(jī)制。制度破冰前，由于缺乏專門的信托財(cái)產(chǎn)登記制度，不動產(chǎn)信托業(yè)務(wù)往往需通過設(shè)立SPV（特殊目的公司）等復(fù)雜架構(gòu)實(shí)現(xiàn)，不僅推高成本，也讓信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性優(yōu)勢（獨(dú)立于委托人其它財(cái)產(chǎn)和信托公司固有資產(chǎn)）在實(shí)踐中“打了折扣”。
此次不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度的創(chuàng)新本質(zhì)，是讓冰冷的磚瓦變成有溫度的保障。愛建信托總經(jīng)理吳淳對《證券日報》記者表示：“一是通過法律確權(quán)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險隔離，讓信托財(cái)產(chǎn)依法獨(dú)立于各方資產(chǎn)，既防范外部債務(wù)風(fēng)險，又避免家庭內(nèi)部糾紛；二是專業(yè)信托機(jī)構(gòu)的介入構(gòu)筑安全屏障，保護(hù)老年人免受金融詐騙等；三是通過專業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營管理將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的現(xiàn)金流；四是精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)財(cái)富傳承意愿，在保障老年人生活質(zhì)量的同時完成代際轉(zhuǎn)移?！?/span>
清華大學(xué)法學(xué)院金融與法律研究中心研究員邢成認(rèn)為，在不動產(chǎn)信托模式下，可設(shè)置多層受益人或附條件分配條款，資產(chǎn)傳承更靈活；同時通過監(jiān)察人制度、定期信息披露等機(jī)制可更好保障老年人等人群的權(quán)益。
通過信托制度的靈活安排，靜態(tài)房產(chǎn)得以轉(zhuǎn)化為持續(xù)、穩(wěn)定的養(yǎng)老現(xiàn)金流，真正實(shí)現(xiàn)了“房子養(yǎng)老”的民生價值。中國信托業(yè)協(xié)會特約研究員周萍認(rèn)為，憑借“金融工具+服務(wù)整合”的創(chuàng)新模式，不動產(chǎn)信托模式為老年人精心打造了涵蓋“資產(chǎn)安全—生活保障—代際傳承”的全周期養(yǎng)老解決方案，精準(zhǔn)契合了養(yǎng)老金融多元化、長期化、服務(wù)化的發(fā)展要求。
創(chuàng)新多點(diǎn)開花
惠民生不止于傳統(tǒng)養(yǎng)老
在不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)推進(jìn)數(shù)月內(nèi)，已有5單具有代表性的案例相繼落地。從北京的首批試點(diǎn)到上海、廣州的實(shí)踐探索，這些案例在“風(fēng)險隔離、專業(yè)管理、靈活傳承”的信托框架下，為解決養(yǎng)老保障和財(cái)富傳承難題提供了創(chuàng)新方案，共同描繪出信托制度服務(wù)民生的創(chuàng)新路徑。
這些案例的委托人雖然所處境況各異、訴求不盡相同，但都面臨著相似的財(cái)富結(jié)構(gòu)困境——擁有價值可觀的房產(chǎn)，但缺乏足夠的現(xiàn)金流滿足養(yǎng)老需求。
中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司（以下簡稱“外貿(mào)信托”）的“外貿(mào)信托——吉量10號”項(xiàng)目委托人是一對典型的“422”家庭夫妻，上有四位老人需贍養(yǎng)，下有兩個子女待撫育，希望通過一套倉儲房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)多重目的；國投泰康信托有限公司（以下簡稱“國投泰康信托”）首單項(xiàng)目的委托人田女士，想通過房產(chǎn)為自閉癥兒子建立終身保障；愛建信托的李女士是離異獨(dú)居老人，擔(dān)憂失智后名下唯一房產(chǎn)的安全與身后傳承；上海國際信托有限公司（以下簡稱“上海信托”）的委托人期望通過整合商辦公寓和現(xiàn)金資產(chǎn)，兼顧母親的養(yǎng)老需求和子女的財(cái)富傳承；廣州粵財(cái)信托有限公司（以下簡稱“粵財(cái)信托”）的委托人張先生，希望借助房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)產(chǎn)管理與傳承、養(yǎng)老保障及公益慈善的訴求。
他們的需求在傳統(tǒng)養(yǎng)老的基礎(chǔ)上各有側(cè)重，或傳承，或?yàn)樘厥馊后w建立保障，但本質(zhì)上都是希望通過制度性安排，讓房產(chǎn)從“靜態(tài)資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為“動態(tài)保障”。
記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這些案例中，信托公司主要發(fā)揮了三重關(guān)鍵作用：資產(chǎn)管理者、風(fēng)險隔離者、意愿執(zhí)行者，從而更好地保障受益人的權(quán)益。
作為資產(chǎn)管理者，愛建信托為李女士持續(xù)運(yùn)營出租房產(chǎn)，確保租金穩(wěn)定到賬；上海信托為委托人優(yōu)化資產(chǎn)配置，讓商辦公寓租金與現(xiàn)金收益形成互補(bǔ)；粵財(cái)信托為張先生管理房產(chǎn)及現(xiàn)金資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)多元需求。作為風(fēng)險隔離者，通過不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記，所有案例中的房產(chǎn)均被標(biāo)注“信托財(cái)產(chǎn)”，獨(dú)立于委托人與受托人的其他資產(chǎn)，即便面臨債務(wù)糾紛也能得到法律保護(hù)——這正是信托法第十六條的生動實(shí)踐；作為意愿執(zhí)行者，信托合同精準(zhǔn)鎖定委托人訴求：李女士的房產(chǎn)定向傳承給侄子，上海信托案例中委托人的資產(chǎn)按約定用于母親養(yǎng)老和子女傳承，這些安排不受繼承糾紛、家庭變動等因素干擾。
不同地區(qū)的案例在遵循信托基本原理的同時，也展現(xiàn)出各自創(chuàng)新特色。這些創(chuàng)新并非刻意求異，而是精準(zhǔn)回應(yīng)不同家庭的“個性化痛點(diǎn)”。例如，國投泰康信托的案例創(chuàng)新性地將信托與意定監(jiān)護(hù)制度相結(jié)合，為自閉癥患者建立了跨越生命周期的保障體系；外貿(mào)信托的項(xiàng)目展現(xiàn)了信托整合養(yǎng)老、教育和公益等多重目標(biāo)的能力；上海信托則創(chuàng)新采用“不動產(chǎn)租金+現(xiàn)金收益”的組合模式，更貼合中產(chǎn)家庭的多元化需求。
這些案例的實(shí)踐，不僅解決了相關(guān)家庭的現(xiàn)實(shí)困難，更印證了信托制度在民生領(lǐng)域的職責(zé)。從社會層面看，它們回應(yīng)了人口老齡化背景下的核心命題——如何激活在家庭財(cái)富中占據(jù)重要地位的房產(chǎn)，使其服務(wù)于養(yǎng)老保障；從行業(yè)層面看，它們?yōu)樾磐泄巨D(zhuǎn)型提供了清晰路徑。這些案例均屬于服務(wù)信托范疇，不涉及融資放貸，展現(xiàn)了信托公司從“融資中介”向“服務(wù)中介”的轉(zhuǎn)型成效。
上海信托黨委書記、總經(jīng)理陳兵認(rèn)為，隨著試點(diǎn)深化和制度完善，不動產(chǎn)信托未來的潛在客戶群體規(guī)模很大，有望成為我國居民管理重要資產(chǎn)的基礎(chǔ)性工具，覆蓋養(yǎng)老助老、特殊群體保障、慈善事業(yè)、財(cái)富傳承等廣闊領(lǐng)域，深刻改變社會財(cái)富的流轉(zhuǎn)和利用方式。
推廣仍存梗阻
兩大難題待解
不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)的火熱開局，為養(yǎng)老金融服務(wù)開辟了新路徑。
“房產(chǎn)經(jīng)信托模式盤活后，將有效減輕養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)壓力。據(jù)調(diào)研機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來十年我國‘以房養(yǎng)老’信托市場規(guī)模有望達(dá)到數(shù)千億元?！敝芷冀忉尫Q，政策層面，國家鼓勵養(yǎng)老金融創(chuàng)新，為該模式發(fā)展筑牢根基；需求層面，老年人對養(yǎng)老保障與財(cái)產(chǎn)規(guī)劃的需求與日俱增，將持續(xù)驅(qū)動市場擴(kuò)容。
盡管前景廣闊，但是要將試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)推向全國，讓不動產(chǎn)信托真正“飛入尋常百姓家”，仍需突破多重障礙。其中，稅收政策和登記流程是亟待解決的兩大核心問題。
陳兵表示：“對于不動產(chǎn)信托而言，當(dāng)前最突出的制約因素是缺乏適應(yīng)信托特性的稅收規(guī)則。不動產(chǎn)信托登記涉及設(shè)立、存續(xù)、終止等多個環(huán)節(jié)，但現(xiàn)行稅制未對信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的特殊性作出專門安排，導(dǎo)致可能產(chǎn)生重復(fù)征稅問題。”
“在信托設(shè)立階段，需進(jìn)行不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)交付，相關(guān)當(dāng)事人需要繳納印花稅、契稅、個人所得稅等；持有階段信托計(jì)劃還需承擔(dān)房產(chǎn)稅、增值稅等?！蓖赓Q(mào)信托特殊資產(chǎn)服務(wù)信托部總經(jīng)理王張悅補(bǔ)充道。
登記流程的復(fù)雜性同樣不容忽視。吳淳認(rèn)為，當(dāng)前各地不動產(chǎn)登記系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)不一，涉及登記機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、信托公司等多個主體，信息共享和業(yè)務(wù)協(xié)同難度大，容易降低登記效率，增加了制度落地的執(zhí)行成本。
在周萍看來，跨部門協(xié)調(diào)機(jī)制尚不順暢，容易出現(xiàn)監(jiān)管空白，影響登記的規(guī)范性和合法性。此外，不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記涉及法律、金融、稅務(wù)等多領(lǐng)域?qū)I(yè)知識，目前具備這種復(fù)合型知識結(jié)構(gòu)的人才儲備不足，難以滿足業(yè)務(wù)推廣的需求。
此外，公眾認(rèn)知不足也導(dǎo)致參與度有限。周萍認(rèn)為，很多老年人及其子女對不動產(chǎn)信托了解有限，不清楚其優(yōu)勢與風(fēng)險，不了解登記流程和權(quán)益保障。亟須加強(qiáng)宣傳推廣，提高公眾認(rèn)知度和接受度。
面對上述挑戰(zhàn)，吳淳建議可從兩方面著手打通關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一方面，針對不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度建議制定專項(xiàng)稅收政策，明確信托財(cái)產(chǎn)在設(shè)立、存續(xù)和終止階段的稅收處理規(guī)則，避免重復(fù)征稅或者以自然人課稅標(biāo)準(zhǔn)而非企業(yè)課稅標(biāo)準(zhǔn)予以稅收審核。對養(yǎng)老、慈善、公益信托給予稅收優(yōu)惠，可參照繼承或直系親屬贈予稅收標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)階梯式優(yōu)惠稅率；對持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)實(shí)行企業(yè)與自然人同權(quán)政策。另一方面，建立整合民政、稅務(wù)、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的政務(wù)協(xié)同平臺，實(shí)現(xiàn)“一次提交、數(shù)據(jù)共享、并聯(lián)審批”，提高登記效率和準(zhǔn)確性。
在邢成看來，作為關(guān)鍵一環(huán)，信托公司未來可在三個方向重點(diǎn)發(fā)力：在產(chǎn)品端開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化“養(yǎng)老信托套餐”，整合醫(yī)療、護(hù)理等增值服務(wù)；在運(yùn)營端搭建專業(yè)資產(chǎn)管理平臺，提升房產(chǎn)運(yùn)營效率；在生態(tài)端與政府、社區(qū)合作建設(shè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
從李女士的傳承安心到田女士的托付希望，不動產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)的深意遠(yuǎn)超商業(yè)創(chuàng)新。正如吳淳所言：“當(dāng)房產(chǎn)從磚瓦水泥轉(zhuǎn)化為守護(hù)生命尊嚴(yán)的制度力量，才是養(yǎng)老金融最溫暖的注腳。”隨著更多“萬家燈火”被點(diǎn)亮，以房養(yǎng)老的破曉之光，或許正從這些產(chǎn)權(quán)證上的小小“信托”標(biāo)識中透出。
本文鏈接：http://jphkf.cn/news-9-67571-0.html不動產(chǎn)信托守護(hù)老齡社會萬家燈火
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